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業主齊心 昔日危樓今變「豪宅」 新福寧大廈 五年浴火重生

2015-11-26 07:00

福寧大廈五年前是傾斜又漏水的危樓,如今煥然一新,儼然是區內的「豪宅」。(陳駿騏攝)  

眾前業主昨日舉行正式入伙儀式,拜神後一齊開心切燒豬。(周婉茵攝)  

新福寧大廈業主之一的龍氏夫婦,對新單位相當滿意。(周婉茵攝)  

何耀燊稱,鉅富花園第三座重建要蝕錢,要靠出售福寧大廈增建單位的利潤填數。(周婉茵攝)  

鉅富花園第三期正在興建當中,預計明年4至5月完工。(周婉茵攝)  
縱使《舊區重整法律制度》還未出台、縱使沒有政府或團體資助、亦毋須等待政府明年成立的「都市更新委員會」,位於新橋區的福寧大廈,自2010年被評定為危樓後,經小業主努力五年,昔日傾斜、漏水的危樓,今已儼然化身區內「豪宅」,小業主前日舉行切燒豬拜神儀式,慶賀「新福寧大廈」浴火重生。

福寧大廈眾業主打了如此漂亮一仗,恍如對政府拖沓做法,狠狠地掌摑了一巴;有論者指出,政府不單未完善舊區重整的相關法律,還三重徵稅,對於將來不能「放高」的重建樓宇,更是沉重打擊,政府再不更改稅制,舊區重整實難展開。

新福寧大廈位於新橋區大纜巷福寧大廈的原址,昔日樓高四層,今已「放高」成七層樓,包括36個住宅單位和七個鋪位,由於增建單位可抵銷重建成本,故原住戶毋須負擔重建費用,即獲分配與原來單位相同面積的新單位。另外,今年7月入伙的新大廈會聘請管理公司管理,但不設管理員,只有42支鏡頭全天候監控。

業主齊心事就成

其中一戶龍氏夫婦對新單位非常滿意,前日拜神時喜上眉梢,兩老的子女早已搬走,老人家對舊址及街坊相當依戀,苦等五年,可謂「守得雲開」。

出席拜神儀式的新橋坊會副理事長梁竟成在致辭時表示,雖然舊區重建相關法律制度還未出台,居民憑著努力,在現有法律框架下自發組織,最終完成重建。

三重徵稅嚇怕業主

然而,現行法律對業權人及重建發展商,徵收轉名印花稅、物業公證費及物業登記費,即三重徵稅,加重重建的建築成本,令一些欲重建的舊樓業主及發展商卻步。

梁竟成建議,當局必須在舊區重整相關法律未出台前,向有意重建的小業主提供稅務優惠作誘因,鼓勵市民及發展商積極參與重建工作,活化舊區環境。

是次重建福寧大廈的發展商、君城地產發展有限公司負責人何耀燊稱,重建面對不少困難,由於位處舊區,拆卸舊樓可能影響周邊樓宇結構,故須放慢興建進度,並隨時監測周邊環境數據。

更改稅制有利重建

何耀燊承認,重複徵稅增加總建築成本,平均每個單位需額外支付十萬到數十萬不等的稅金,他形容此舉對舊區重建形成阻滯及加大重建壓力,故對於其他大廈重建工作,現時採觀望態度,不敢貿然參與,希望當局可清晰有關法律條文,更有必要更改稅制,否則成本高漲,舊區重整工作實難展開。

2010年3月,福寧大廈第二、三、四期出現樓宇傾斜,後被工務局評定為危樓,大部分業主同意原址重建, 至2011年4月,終於取得三座共28戶,百分百業權人同意,簽署合同開展工程,至今年3月完成批則,7月陸續入伙。

重建後樓價不可同日而語 放高降建築成本 更增住宅單位

土木及結構工程師學會理事長、城規會委員胡祖杰接受本報訪問稱,現時舊樓重建主要遇到數個問題,包括需得百分百業主同意、雙重課稅等。他不評論三重徵稅做法是否恰當,但認為一幢建築物重建後,自身價值已經不同,他以福寧大廈為例,重建前每個單位最多價值200萬至300萬元,重建後升至600萬至700萬元,政府徵收物業轉移印花稅,一定程度體現業主納稅的義務。

不過,胡祖杰認同三重徵稅或令發展商及業主對重建卻步,建議推出稅務優惠措施,鼓勵業主重建舊樓。

針對有意見希望大廈重建時增加樓層抵消成本及稅費,胡祖杰贊成有關做法,相信本澳絕大部分舊樓均有條件放高,但須在現有城市規劃法律下進行,現時樓宇高度由「規劃條件圖」限制,基於善用土地原則,當局在參考相關法律及樓宇周邊建築物高度後,適度增加舊樓重建後的層數,以降低建築成本。

危樓重建「同人唔同命」 善豐有資助竟「落後大市」

本澳現時有不少舊樓,福寧大廈今次成功重建的經驗,引起社會再度關注殘危樓的重建問題。但並非每個重建個案均如此順利,過程中需要面對業權處理、辦理遺產繼承、拆卸重建、重複納稅等問題,令樓宇重建困難重重。

位於青洲大馬路的明興樓於2011年出現傾斜,大廈被列為危樓後約三天得到百分百小業主同意重建,是本澳第二個小業主自資重建的樓宇。但由於需要等大廈旁邊的公屋項目完成部分工程,明興樓重建進度拖延了三年,於去年11月才動工。原高六層的明興樓將建成樓高七層的建築物,每個單位重建費約40萬至90多萬元,預計明年4至5月完工。

在福寧大廈旁邊的鉅富花園第三座,於2012年10月被評定為殘危樓宇,2013年9月啟動重建,由於沒有條件透過增加容積率抵消重建費用,800多萬元重建費需全數由12戶業主共同攤分,每戶需付70多萬元;加上三重徵稅,每名業主或要支付20萬至30萬元稅款。發展商估計,鉅富花園可於明年4月完工。

善豐花園於2012年10月爆出結構安全問題,直至去年4月,同善堂值理會副主席胡順謙及江門同鄉會先後宣布,以不同形式助善豐小業主重建,惟遲遲未能獲得百分百小業主同意,令重建一拖再拖。至本月初,善豐花園管理委員會主席黃敏生宣布,已獲得百分百小業主同意,但仍未知何時才能完成重建,亦未能估計重建所需費用。

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