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濫用代理權 出售物業行為對業主不生效力

2016-02-14 00:00

【特訊】終審法院消息:2010年3月及4月期間,C分三次向Y借款,合計金額達70萬港元。根據雙方協議,C須於2010年9月10日 前還款,若未能於限期前還款,C要將物業出售給Y以清償債務。因此,以C名下的物業X單位作為標的,雙方於2010年3月10日簽訂一份房屋預約買賣合 同,C、Y分別為預約出售人及預約買受人。同時C全權授權予Y可對上述單位作管理、出售及預約出售,且允許Y作出雙方代理的法律行為。於同一日,Y憑借該 預約買賣合同在物業登記局作出了取得臨時登記。

2010年9月10日,Y利用所獲授權,以C的代理人身份與自己簽訂房屋買賣合同,將物業轉至其名下。同年9月27日,Y作出取得登記。

2011年2月16日,B與Y商定以價格2,050,000港元購買X單位,雙方簽訂了一份預約買賣合同。其後,雙方於同年4月1日簽訂買賣公證書,正式完成交易。同年4月4日,B在物業登記局作出取得登記。

B在完成相關手續後打算收樓,但發現C仍未遷出單位,於是向初級法院提起普通宣告之訴,請求法院宣告其作為X單位的合法所有人,禁止C作出任何妨礙其行使所有權的行為,並要求C立即交還上述單位。

初級法院裁定原告B的請求不成立。B對判決不服,向中級法院提起上訴。

中級法院合議庭對案件進行審理。

合議庭指出,由事實可知,C曾授權Y可作雙方代理的行為,意味著Y利用代理人的身份將上述單位售予自己,屬授權範圍之内的行為,因而不構成 無權代理。然而合議庭認為,在授權行為中雙方當事人可就行使權力的時間和方式作出約定。在本案中,儘管在授權書中確實未針對Y使用所獲授予的權力設定時間 方面的條件或其他限制,但必須注意,該授權書是在C與Y雙方同意,前者須於2010年9月10日前清償借款,否則相關房屋(X單位)將被出售的情況下簽訂 的。亦即,雙方約定了Y所獲授予的權力僅自2010年9月11日起才可以行使,且前提是B直至9月10日24時都未清償欠款。

Y清楚知道不可以在上述期限之前將物業出售,其提前將X單位出售的行為有違雙方的約定,構成濫用代理;另外,由於Y將X單位出售給了自己, 因此可以說該代理行為的對方當事人(即Y本人)對於濫用代理權一事是知情的;最後,也沒有出現《民法典》第261條第2款所指的情況,因為從C(被代理 人)的態度來看,未見其曾促使第三人產生信任。因此,上述出售行為對單位的業主C不產生效力,同時亦導致後續的法律行為(Y與B訂立的預約及本約買賣合 同)不生效力。

綜上所述,合議庭裁定上訴敗訴,駁回了原告的訴訟請求。

參閱中級法院第100/2015號案之合議庭裁判(可從法院網站www.court.gov.mo下載)。