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新土地法激起萬丈浪 發展商細說南灣湖 千億大計的前世今生

2016-07-06 12:10
南灣發展股份有限公司(下稱「南發」)1991年接下《南灣海灣重整計劃之細則章程》,這在當年是等同現今的千億元發展大計,「南發」負責填海造地後,再獲批C區11塊地段發展,無奈期間「風雨」不斷, 轉瞬25年「大限」到期,「南發」發展大計受重創,惟政府收地意向堅決,「南發」昨日召開研討會,道出南灣湖土地的「前世今生」。

是次事件矛頭直指2014年生效的新《土地法》,政府堅持依據法律條文辦事,收地沒有錯;但「南發」及出席嘉賓均認為條文沒有保障發展商,尤其當責在政府時,卻要發展商承擔「惡果」,是不公平做法。由於離收到期限只剩短短三個多星期,各界均對情況不樂觀,惟會否出現變數,誰也難料,而政府昨日未有就事件發表意見。



「 南發」持有的13幅位於南灣C、D區土地將於 本月底屆滿。 (圖片由「南發」公司提供)


備受外界關注的南灣湖C、D區14幅閒置土地批給期限今個月底屆滿,多家發展商近日頻頻發功向政府施壓,其中該區「大地主」「南發」昨日舉行研討會,探討新《土地法》對澳門投資、經濟及社會的影響。

據「南發」介紹,1991年澳門政府要在南灣填海造地百多公頃,即「南灣海灣重整計劃」,包括建造南灣湖和西灣湖,填整五個區域,即南灣A、B、C、D及E區,「南發」承接該項計劃,獲政府承諾批給土地發展,即於1994年6月1日, 「南發」獲政府以租賃形式批給南灣湖C區11塊地段,期限至今年7月31日。




「 南發」昨日召開有關新《土地法》對社會、投資 及經濟等影響的研討會。 (陳駿騏攝)
 

耗花百億元造基建
「南發」稱,「南灣海灣重整計劃」還有十多項特別負擔,如電力、電信、排污、綠化、建2.5 公里道路等,形容南灣海灣一直是大海,要等填海基建完成後,才有地可用,整個計劃耗資逾澳門幣100億元,金額相當於現今的近千億元。工程在1992年中動工,到回歸前完成,在2000年開始驗收。「南發」指出,由於工程秏資極大,須向銀行融資,「南發」1994年提出將C區11幅土地轉批給11 間子公司,2001年才獲政府批准。

政府未還「地債」
至賭權開放,政府為滿足博企投資項目,如「永利」、「美高梅」等,政府於2002年取走B區四幅地,並承諾批出一幅或以上位於 C、D區或同等建築面積的土地作補償,但至今仍未兌現。2006至2007 年,C、D區獲准建百米高樓, 但2008年因世遺叫停發展。

2008年,「南發」曾向政府提出調整規劃方案,但政府因「南灣海灣重整計劃」不合時宜廢止原計劃,各公司再入禀法院並獲發施工准照, 其後再因世遺問題被要求停工等候;「南發」2009年再提出重整方案,但政府至今仍未有新方案出台。至2014年新《土地法》生效,25年未發展完成的土地將被收回。

批評政府收地不公平
本月底,南灣C、D區25年發展期屆滿,「南發」表示,讓與B區、申遺成功、廢止「南灣海灣重整計劃」等接二連三事件,使承批人無法利用土地,批評新法未顧未社會狀況,土地無法發展並非公司責任,直指政府收地不公平。

「南發」執行董事、承批人代表王祖安有份投資C5、C6兩地段,他強調一直盡力發展土地, 2006年申請入則,2007年 3月獲批則,已取得有效的街線圖和准照,公司投資了大筆資金試樁, 但到2008年政府因「世遺」問題一直拖延至今。



發展商原擬在C9段興建豪宅「映湖」,圖為該樓盤模擬圖。 (互聯網圖片)


「連底褲咩色都要講埋!」
王祖安坦言,一直配合政府工作,上屆政府已將65幅閒置地列為不可歸責發展商,但卻通過新《土地法》過期就要收地,感覺自己好似「被人搶緊」。他又不滿本澳行政程序繁複,「你哋澳門乜都要批,連底褲咩色都要講埋!」

雖然發展商昨日一直強調拖延土地發展是政府責任,但早前有媒體報道,回歸前「南灣海灣重整計劃」,整個片區商住地段限高28.6至52 米,但歐文龍時代該區樓宇高宇被大幅放高超過100米,以C5、C6地段為例,便放高了四倍有多,有意見質疑是發展商因未有按原規劃發展, 耽誤了發展時間。



「 南發」執行董事、承批人代表王祖安(左)形容政 府行政程序繁複,「連底褲咩色都要講埋」!(袁金秀攝)




 


「海一居」前車之鑑 地一定收硬 不打官司 一是修法一是重新招標
南灣湖C、D區14幅土地本月底批給到期,時事評論員譚志強(圓圖)認為,無論是發展商昨日高調舉辦研討會,又或立法會議員唐曉晴上月底向立法會提交現行《土地法》解釋性法律,由於時間實在倉卒,相信都不能改變政府依據《土地法》收地的決定。

「加上又有『海一居』事件在先,如果收地決定有改變,咁『海一居』小業主同發展商一定唔肯過你啦!」譚志強又稱,若容許延長收地,不但市民嘩然,特區政府及中央都會承受巨大輿論壓力,故他認為,如今要改變現狀,實在沒有可能。



時事評論員譚志強


發展商打官司贏面低
那麼收地之後,政府及發展商是否有較可行、達到雙方都能接受的方法?譚志強表示, 除非發展商放棄打官司,而政府又願意重新招標,發展商再次競投,這是其一出路;但發展商投資那麼多,會放棄打官司嗎?官司一打隨時拖個三、五年,且到時發展商輸官司的可能性仍然很大(根據現行《土地法》條文,政府贏面極高)。

至於唐曉晴提出的《土地法》解釋性法律,清晰「歸責」定義,譚志強指出,這建議是可以成立,由於建議內有追溯性,即使趕不及本月底通過,但亦是一條出路;另外, 立法會議員麥瑞權及鄭安庭建議的「過渡性條款」,譚志強同樣認為可行,但手段仍是要通過修法達成,成敗未可預料。

問及南灣湖C、D區合共22幅批給土地, 為何其他承批人不出席昨日研討會「撑場」? 譚志強稱,由於有些土地未到批給期限,那些承批人先看政府反應,若「大地主」能「過骨」,他們自會出面,這就是所謂「試驗性案例」。



時事評論員譚志強認為,「海一居」前車之鑑, 相信南灣湖批給土地到期,政府一定會收回。(資料圖片)


華年達:新《土地法》產生不公平 謝思訓:「苛法猛於虎」
南灣發展股份有限公司舉行探討《土地法》研討會,公司董事會主席華年達(圓圖)在會上指出,新《土地法》實行情況不理想,產生不公平的問題,對社會有深遠影響,未來有需要修改,但目前不是探討歸責問題,而是要尋找可行解決辦法。

該公司位於南灣湖C、D區的土地批給期將於本月底屆滿,華年達被問及會否就此與政府打官司,他表示投資者是希望發展土地項目,而尋求賠償是最後一步。

出席研討會的澳門建築置業商會理事長謝思訓稱,因本澳發展需要,部分承批人的土地被政府以行政手段「借番嚟」,同時要保護世遺景點,政府限制土地發展,發展商要不斷更改土地規劃,以上原因都妨礙了發展期,令發展商面臨收地風險。

謝思訓又指,因投資者發展土地需向銀行融資,事件對國際投資者造成打擊,不敢在澳門投資;另外,預售樓花制度在澳門行之有效,現時事件對制度亦有衝擊; 加上若地盤停工,工人亦會失業,各方面都會影響社會經濟發展。

他建議,短期內行政當局應成立機制,審視每宗個案情況,甚麼人需要承擔責任,要承擔幾多責任,做法才公平; 長期則需要檢討新《土地法》。他又引用古文表示,新《土地法》是「苛法猛於虎」,如果當局處理不公平,澳門整體社會都要共同承受影響,希望各方平心靜氣處理有關問題。



公司董事會主席華年達

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