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益隆炮竹廠土地置換調查報告出籠 廉署捅破驚天 土地煉金案

2016-07-14 11:25
前運輸工務司司長歐文龍雖然仍身陷囹圄,但他當年處理的多宗爭議性事件,猶如烈性地雷,逐個在澳門連環引爆。

廉政公署昨日發表《關於益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告》,認為事件的最核心,是2001年由工務局局長代表政府與聖母灣發展股份有限公司(下稱「聖母灣」),簽署炮竹廠的土地置換《承諾書》,「聖母灣」僅以1,655平方米土地,竟換得政府15萬平方米土地,後將當中9.9萬平方米土地以五億元售給信德公司,信德後跟政府換置壹號湖畔及文華東方酒店的1.8 萬平方米土地。

事件本來已告一段落,但廉政公署去年接受舉報,發現「聖母灣」在賭「白頭片」,即沒權處理整個炮竹廠的土地,而歐文龍批示作實,最終完成這宗瞞天過海的「土地煉金案」。特區政府重申,不會容忍貪污、違法違紀行為,定會嚴肅依法處理。



廉政公署調查益隆炮竹廠換地事件,揭發很多鮮為人知的內幕。 (莫福文攝)


益隆炮竹廠去年被揭發涉及「換地」事件,廉署去年8 月展開調查,昨日正式發表《關於益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告》,整份報告長達28 頁,共逾150,000 多字。

報告指出,益隆炮竹廠總面積28,340 平方米土地中,21,668 平方米是批租地,澳葡政府已於1986 年宣告批給失效,因此益隆炮竹廠權利人除持有 1,655 平方米的私家地外,無權處理益隆炮竹廠內的其他 26,685 平方米土地。

資料顯示,當時益隆炮竹廠的業權已轉讓予「聖母灣」,「聖母灣」其時的負責人是現今澳區全國政協委員、江門同鄉會創會會長蕭德雄,公司另一負責人是現今澳門斗門同鄉總會會長鄺達財。

廉署報告指出,時任工務局局長(應為賈利安)代表特區政府與「聖母灣」於2001年簽署益隆炮竹廠土地置換《承諾書》時,未有按照舊《 土地法》第79 條的規定,要求「聖母灣」遞交其擁有炮竹廠全部土地的權利證明文件,做法不符合舊《土地法》有關交換土地的法律規定,在法律上屬「標的不能」(即合同所指之物件,不能完成合同所要求的條件),無法對特區政府產生法律約束力,因此認為該換地協議無效,即不存在所謂「地債」問題。



現今澳區全國政協委員、江門同鄉會創會會長蕭德雄




現今澳門斗門同鄉總會會長鄺達財


《承諾書》獲歐文龍批示
然而,雖然合同無稽之極,但由當年的運輸工務司司長歐文龍簽署的第87/2006 號運輸工務司司長批示,政府早已在2001 年與「聖母灣」達成換地協議,雙方簽訂一份《承諾書》。

惟《承諾書》中所確定的益隆炮竹廠土地價值,不僅包括私家地及長期租借地,也包括已交還政府的租賃地及無主地等整個炮竹廠的土地價值,並且將有關的 國有22 幅土地價值在溢價金中作出扣減,明顯違反舊《土地法》第80條「給付的平等」的規定。

廉署表示,根據舊《土地法》,工務局局長並無法定權限或獲法定授權,以租賃方式批出土地,不符合權限要件;《承諾書》亦從未在特區《公報》刊登,不符合形式要件;《承諾書》及相關卷宗並未送交土地委員會討論和發表意見,亦不符合程序要件。



當年工務局局長跟「聖母灣」換地,其後獲歐文龍批示作實。 (資料圖片)


廉署狠批工務局失職
廉署又指,工務部門肩負著依法管理特區國有土地的職責,理應對特區境內土地的性質、歸屬,以及批給土地的權限、形式和程序有最清晰的了解和最全面的把握;在管理特區土地資源時,遵循「合法性原則」是最基本的底線,「依法辦事」是最基本的要求。廉署認為,此次益隆炮竹廠換地事件中,工務部門負有不可推卸的責任。

財技高超、省回溢價金
益隆炮竹廠換地事件同時涉及已興建的文華東方酒店、壹號湖畔和氹仔金利達花園。廉署報告指出,持有益隆炮竹廠私家地的權利人,同時是氹仔金利達花園土地的權利人,金利達花園地段承批人與政府之間存在補交溢價金的糾紛,雖然在益隆炮竹廠換地《承諾書》中沒有提及,但《承諾書》中益隆炮竹廠作價 2.13 億元,不僅包括益隆炮竹廠土地的價值,還包括解決金利達花園地段糾紛退還的 7,700 萬元溢價金。

信德「冷手執個熱煎堆」
另外,益隆炮竹廠換取的望德聖母灣15萬2,073 平方米土地中,「聖母灣」已將當中99,000 平方米土地(即龍環葡韻)以港幣五億元轉讓予信德集團,由於該地段因保育而計劃擱置,信德遂將當中的 18,344 平方米土地,換取新填海區文華東方酒店、壹號湖畔的臨海「一線地皇」土地。雖然同為土地,但兩者價值相差百倍!

報告指出,由於特區政府與聖母灣公司簽署的《承諾書》不符合法律規定,因此「聖母灣」未能依法取得望德聖母灣土地,法律上不可以轉讓分割出的土地予信德公司。

廉署報告甫一發布,政府發言人辦公室隨即表示,行政長官已批示運輸工務司司長負責跟進廉署報告中提出,有關益隆炮竹廠土地置換的《承諾書》無效及後續問題。若在今次土地置換事件調查中發現有貪污或欺詐跡象,由廉署依法作刑事調查,若發現有公務人員違紀,由有權限實體依法提起紀律程序。

廉署表示,若發現換地事件中有貪污犯罪或與貪污相關聯的欺詐犯罪跡象,將依法進行刑事調查,惟現階段不會就此事作任何評論。



信德公司以18,344 平方米土地,跟政府換來新填海區天價靚地。 (莫福文攝)


政府肅貪決心堅定
特區政府重申,會按照《土地法》處理土地使用問題,新城填海區至今無批出任何土地還地債,政府過去以交換替代方式償還土地屬公平公開、有法律依據且合理的做法,運輸工務司主動把個案送交廉政公署調查,說明特區政府始終尊重法治精神,依法施政。特區政府又重申,不會容忍貪污、違法違紀行為,定會嚴肅依法處理。



「聖母灣」公司僅以1,655 平方米土地,竟然換得15 萬平方米的龍環葡韻。 ( 莫福文攝)


《報告》揭工務局當年糊塗賬 廉署:影響政府施政威信
區區一個土地運輸工務局局長,源何於2001年與「聖母灣」簽署影響深遠的換地《承諾書》?多位立法會議員認為,政府必須繼續追查事件,不能讓事件公布後便算。而根據廉政公署是次出籠的調查報告,發現工務局除簽署不平等《承諾書》外,還涉及不按規章修訂地積比率及土地價值評估,如此做法,嚴重影響特區政府施政威信。

廉署報告指出,工務部門在2000年7月之前,表明政府在炮竹廠的換地過程中,只會考慮私家地及長期租借地的價值, 其他土地如已交還政府的租賃地或沙紙契地,將不被考慮任何價值,由此計算出炮竹廠土地的價值為澳門幣4,243 萬8,283 元。

然而,在2000年7月工務局向運輸工務司司長提交報告中,載明益隆炮竹廠地段的價值為澳門幣1 億3,600 萬 元,無疑包含了益隆炮竹廠已交還政府的租賃地及沙紙契地的價值,但當局未有說明為何會出現這種立場上的變化。

亂改規則欠標準及理據
直至2006 年,工務部門表示,望德聖母灣區的城市規劃有變,將會興建自然公園(即龍環葡韻)而不是酒店和住宅區,惟在尚未確定有關項目會轉移到何處的情況下,工務局局長與「聖母灣」又簽署補充協議,修改《承諾書》所載明的規劃條件,將53,073 平方米的B 地塊住宅實用地積比率, 增加至53萬零730平方米,且規定樓宇的高度最高可至160 米,卻沒有任何文件說明為何作出如此重大更改的標準和理據。

廉署強調,工務部門在行使土地管理的權限時,行政行為的理據必須充分、標準一致,管理土地的決定要有分析、研究及論證,以免令到其他承批人或市民有因人而異、厚此薄彼的錯覺,從而影響特區政府施政的威信。



廉署是次調查益隆炮竹廠事件,揭發當年工務局幹下的一筆筆糊塗賬。 (莫福文攝)


召回當年涉事官員返澳交代 高天賜:不相信一個局長可成事
廉署報告指出,益隆炮竹廠換地《承諾書》不合法,益隆換地《承諾書》是由工務局局長和「聖母灣」簽署,但工務局局長無法定權限或獲法定授權簽署換地這類重大文件。立法會議員高天賜認為,當局應該繼續追究相關責任,並釐清事件中涉及的連帶關係﹐ 深入研究司級官員有否參與,他直言,本澳市民不會相信一個局長,就可以決定到這麼重大的事件。

高天賜促請特區政府及廉署,深入調查益隆炮竹廠換地事件,有否涉及刑事犯罪,並追究涉事官員民事責任和行政責任。他又指出,即使涉事官員已離職甚至離開澳門,特區政府完全可召回這些官員返澳交代問題並追究責任。

高天賜又批評當局施政透明度不足,要求政府提升施政透明度,避免同類涉嫌違法換地、批地等事件重演。



議員高天賜促請政府,必須對炮竹廠事件進行深入調查。(劉凱輝攝)


信德當年交易依程序「冇瑕疵」 大狀:「米已成炊」土地追回有難度
廉署報告中披露, 益隆炮竹廠換取的望德聖母灣152,073 平方米土地中,「聖母灣」已將當中 99,000 平方米土地,以港幣五億元,轉讓予信德公司, 信德再將當中的18,344 平方米土地,換取興建文華東方酒店及壹號湖畔。報告指出,當「聖母灣」未能依法取得望德聖母灣土地,法律上亦無法轉讓分割出的土地,那麼政府又如何處理已建成及使用中的酒店、娛樂場、豪宅?

大律師洪榮坤(圓圖)認為,信德公司在此方面的交易「係冇瑕疵」,政府當時亦同意換地,當中的單位亦而出售,政府若要收回當中的土地,估計程序相當複雜, 不能僅靠廉署報告「話收就收」。

洪榮坤指出,報告內容中亦有指出,文華東方酒店、壹號湖畔的土地批給程序符合舊《土地法 》的相關規定,而且承批公司亦按照溢價金的規定和計算標準, 繳納了澳門幣 4 億9,739 萬8,142 元的溢價金。

承批公司已經按照土地批給合同的規定,完成了土地利用,興建了由一間酒店及一個住宅區構成的綜合設施,目前酒店已經投入運營,而屬分層所有權制度的住宅單位已經出售,且已經作出了買賣物業登記。

洪榮坤稱,是次廉署報告的披露,政府或有可能收回望德聖母灣152,073 平方米土地,以及益隆炮竹廠的21,668 平方米批租地,對方也有權提出上訴,畢竟現階段未到司法程序,一切未能作出最終結論。惟文華東方及壹號湖畔當中所有的批文及買賣均有經政府同意,政府能否收回當中的土地,則有待商榷。



大律師洪榮坤


《報告》轟文化局有法不依 文化局:謹遵《文遺法》規定辦事
廉署是次報告亦有針對文化局對益隆炮竹廠的保育工作作出調查。報告指出,在調查益隆炮竹廠換地事件過程中,曾經派員前往炮竹廠作實地考察,發現炮竹廠內的建築物空置多時,日久失修, 大部分建築物的結構已損毀嚴重。

報告指出,文化局在保育炮竹廠工作上未能充分行使法律制度所賦予的權限,出現了有法不依、進退失據的情況。

報告續指,文化局在保育益隆炮竹廠的開支達澳門幣500 多萬元,當中包括益隆炮竹廠有價值物件的收集、外牆及部分房屋結構修復、環境整治、除草及樹木病蟲害防治等工作,但從未看到為何文化局墊支,而不是由「業權人」出資的理據?也未見文化局依法向「業權人」追討有關費用。

報告亦指出,文化局雖然知道益隆炮竹廠業權較複雜,但保育炮竹廠時並未向工務或地籍部門查詢炮竹廠業權歸屬問題,如將業權有爭議的個案啟動評定程序及進行後續的公開諮詢,將可能造成討論失焦或事倍功半的效果。雖然文化局指現時尚未考慮開展益隆炮竹廠的文物評定程序,但從文化局出資保育的做法看來,展開有關程序具必要性和迫切性。

文化局昨日就廉署報告作出回應,指2014年《文化遺產保護法》生效後,文化局對益隆炮竹廠展開定期巡查工作,曾兩次發函要求利害關係人對該址環境加強管理,適時進行修樹除草,以改善衛生條件,為該址的保存創造良好環境。

文化局日後將按廉署建議,嚴格依照《文化遺產保護法》的規定,妥善處理包括益隆炮竹廠在內等重要文物的保護和維修所涉及之各方權責。



炮竹廠內裡環境: 廉署狠批文化局有法不依,修葺維護炮竹廠的費用,應由業權人支付才對。 (莫福文攝)




望德聖母灣土地示意圖,粉紅色部分為擬批給的土地,「聖母灣」只以1,655平方米,便換來總面積達15.2萬平方米土地。 (廉政公署圖片)



益隆爆竹廠土地構成示意圖,黃色部分為私家地,面積僅為1,655 平方米。 (廉政公署圖片)


當年換地疑有「貓膩」 羅立文去年請廉署助查
去年8 月,有傳媒報道,特區政府於2001 年與益隆炮竹廠業權人蕭德雄達成換地協議,雙方簽訂一份《承諾書》。冀在炮竹廠原址建立主題公園,政府原打算以龍環萄韻附近一幅152,000 多平方米土地作置換,惟後來因決定保留自然公園,令換地計劃亦告暫停。

翌年,信德公司以港幣五億元,向炮竹廠土地代表蕭德雄購入益隆炮竹廠當中99,000平方米土地權益,並於2006 年獲政府批准置換新口岸填海區一幅共18,000 平方米的「黃金地段」,用作興建由一間五星級酒店和一住宅區組成的綜合設施,即現時的「壹號湖畔」及「文華東方酒店」。

由於政府承諾租賃152,000 多平方米土地作置換益隆炮竹廠,惟政府至今只償還相等於18,000 平方米的土地,所以理論上尚欠信德及炮竹廠相關人士共133,000 多平方米「地債」。同時,公眾對相關土地置換的程序、決策和後果缺乏深入了解,質詢當中存在利益輸送。

運輸工務司司長羅立文(下圖)經分析有關資料後,於去年 8月10日,將涉及益隆炮竹廠換地事件的檔案送交廉署調查,廉署初步分析後,決定就益隆炮竹廠土地置換事件展開專案調查。



 

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