回歸以來私樓市值升近14倍

    【本報消息】澳門公共政策學會會長陳卓華表示，投資者和用家需要指標掌握澳門地產市場的價格變動，“澳門房產指標”是一種反映澳門地產市場變動趨勢的參考指標。假設一九九九年的“澳門房產指標”是100，一六年第一季指標是1,373.93，即是目前全澳私人房產資產市值是九九年的13.7倍，但較一四年市值跌約21%。預計澳門未來樓市有機會繼續向上，建議市民置業要量力而為，不要高於自己的負擔能力。

    住宅市場求過於供

    陳卓華表示，新雜誌《寒舍》的副刊《風向》收集澳門過去十幾年的樓宇數目、平均呎價等數據，參考香港科學的樓市分析指標創製“澳門房產指標”。澳門房產指標＝該期全澳私人住房總市值／對上期全澳私人住房總市值×對上期澳門房產指標×100。可看出，澳門過去十幾年樓市逐步上揚，尤其是賭權開放後升幅擴大。○三年“非典”、○八年金融危機和近年經濟調整，樓市明顯向下。

    總的來說，澳門新樓宇落成數目追不上人口增長，近五年澳門每年新建成私樓單位平均僅2,340個，但近五年全澳住戶數目年增4,404個，證明住宅市場求過於供。其次，近十年樓價急升，已超過一般市民負擔能力。九九年本地入息中位數的家庭用約四年的全部收入就可買到一間私人住宅，到一二年，樓市大熱，本地入息中位數的家庭要用十九年的全部收入才可買到一間私人住宅。

    去年萬四間空置樓

    全澳空置私人住屋在○四年有20,527間，一五年有14,058間，空置率達8-14%。近年本澳私人住宅買賣以本地人為主，外來投資者只佔約3-4%（一三年至今）。他指政府近年收回多幅閒置地，加上新填海區可提供更多土地供應，希望當局善用土地，興建更多公共房屋，讓有住屋需求的市民“有瓦遮頭”。本澳家庭中約有76%擁有私人房屋，但當中有39%物業樓齡介乎二十至廿九年，樓齡在三十年以上的私人房屋有16%。另外，樓齡在十年或以下的單位只佔全部私人樓宇的15%。建議有心置業的家庭考慮買新樓的小單位較佳，舊樓未必能保值。

    澳門房地產聯合商會會長吳在權稱，報告具一定參考價值，但以九九年的樓市作為起點，準確性有調整空間，因當時剛回歸，本澳政治氣氛和經濟條件不好。認為房地產涉及政治、經濟、供需和成本通脹，須綜合考慮多方因素。