鑫苑置業新發債點評
鑫苑置業有限公司日前發行3年美元債,發行票息為8.125%,發行額為3億(美元,下同),債券評級為B(惠譽),集資主要用於償還現有債務。
公司一九九七年創辦,○七年實現海外上市,成為中國首家登陸美國紐交所的房地產開發企業(XIN)。截至目前,業務遍及北京、上海、天津、鄭州、西安、長沙、三亞等15座城市,累計建設完工項目25個,完工面積逾620萬平方米,在建項目16個,在建面積逾685萬平方米,為超過20萬業主提供居所;在海外,拓展至美國紐約州、加利福尼亞州和內華達州。
據路演資料,鑫苑置業在一三至一五年分別實現總資產23.8億、32.3億及35.5億;營業收入分別實現約9億、9.2億及11.6億,年複合增長率為13.9%。過去三年公司合約銷售額分別為10億、10.4億及14億,一六年上半年合約銷售額達7.54億,同比增約45.8%;公司淨負債/股東權益在一四至一五年為104%及105.8%(一三年為淨現金);總債務/總資產在一三至一五年分別為34%、46.7%及49.1%,呈逐年上升趨勢,觀乎負債比率較高;公司一五年已沒有長期債務(超過五年),一年內到期債務佔總債務約47%,可見公司發債是為滿足債務再融資的需求。
在業務策略而言,該公司主要面向4個二線城市(鄭州、濟南、蘇州、西安)及3個一線城市(北京、上海及美國紐約),主要客戶源針對中產階級,目前看此戰略已取得一定成果。同時,公司也開始注重輕資產轉型。觀乎公司財務槓桿維持高位,高收益投資者須密切跟蹤公司財務情況。
中國銀行私人銀行(澳門) 蔡振華
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