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鄭要求合理收地免海一居苦主財去樓空
2017-05-06 05:04
【本報訊】立法議員鄭安庭表示，“海一居”事件發展至今，政府遲遲不提出解決方案，幾千戶家庭時刻飽受可能“財去樓空”的煎熬。萬般無奈之下，“海一居”苦主不得不於“五一”勞動節當天集體遊行到政府總部遞信表達訴求，希望透過這種方式敦促政府有所作為，做有責任的政府，公平合理處斷收地糾紛，。
鄭安庭昨日發出新聞稿表示，“海一居”事件背後，顯示政府監察和處置土地利用的缺陷和漏洞，為此買單的除了購買“海一居”樓花的業主，作為承批人的保利達其實也是受害人。事實上，保利達自2006年3月1日獲批對“海一居”所在的“P”地段進行利用後，直到2014年1月2日才由運輸工務局發出施工准照。長達8年中，保利達一直牢牢跟進政府對各種手續的審批，無半分懈怠：2007年承批人根據要求重新申請街道準線圖；2008年5月6日承批人向土地運輸工務局提交建築計劃，2011年1月7日建築計劃獲核准；2011年5月11日承批人提交第一份環境評估報告，2013年8月29日環境保護局批准項目；2013年10月24日承批人向公務運輸局申請地基工程的準照，2014年1月2日工程準照獲發出。
然而，保利達於2014年才獲政府發出工程准照，土地利用期間卻只能到2015年12月25日批給期間屆滿。雖然承批人理論上有將近9年的時間（2006年至2015年）利用土地，但是其中近8年的時間花在向政府提交圖則和申請準照這些行政程式上，承批人根本不能真正展開工程。尤其是承批人提交建築計劃的過程中，運輸工務局突然提出“每座塔樓之間的距離不少於最高的塔樓高度之1/6”（即所謂的“間距六分之一的要求”），依據僅僅是參考廣州的做法。為此承批人不得不反覆修改圖則。但是政府之後又放棄該要求批准承批人的建築計劃，因為認識到“間距六分之一的要求”會對整個設計及施工計劃產生重大影響，從而造成這期間土地利用時間的白白浪費。與此同時，運輸工務局又提出“承批人須提交環境評估報告”的要求，使得承批人先後提交了6份環評報告，才獲得環境保護局的核准。難以理解的是，經過前後將近3年時間的環境評估，最終獲運輸工務局核准的建築計劃與承批人於4年前提交的計劃並無二致。
他說，在“海一居”所在“P”地段修改用途之前，作為承批人的保利達已經建成“綜合工業中心”投入運作，並獲得政府發出的使用準照，“P”地段也實際轉為為確定批給。換言之，承批人一直盡職履行自己的義務，以最大的善意對土地進行開發利用。保利達自2010年公開出售“海一居”樓花，至今已售出3,020個單位，購買樓花的澳門市民亦合法按揭，合法繳稅，說明保利達對“海一居”的開發建設自始至終處於政府的監管之下。
在這樣的情況下，政府實際只提供保利達1年多的時間來完成“海一居”這個大型工程，然後於樓宇興建過程中“依法”宣告批給失效，留下一個爛尾工程和無過錯的承批人以及3千多位無辜的苦主。
他認為政府這做法說不通。政府理應建立一個歸責機制，查明承批人未能完成土地利用的原因。如果是因為政府的過錯，就應該補回承批人為此耽誤的時間；如果是因為承批人自己的過錯，那麼宣告批給失效收回土地當然沒有異議。
事實上，政府曾經的確實施過歸責機制。自2010年起，政府對未完成土地利用的113幅土地進行了歸類，其中65幅土地被劃分為“不可歸責於承批人”的個案，剩下48幅則可歸責於承批人。在這些被劃分為“不可歸責於承批人”的土地中，承批人都不存在過錯，僅僅因為政府單方面的原因，導致承批人不能在土地上興建工程，眼睜睜看著土地利用期間和批給期間屆滿。以石排灣的一幅土地為例，承批人雖然早至1993年就獲准對土地進行住宅開發，但是因為“路環石排灣區都市化計劃”一直未得到當局批准，導致承批人多年來未能獲發出相關街道準線圖。直到2014年《城市規劃法》生效之後，承批人才能立即向運輸工務局申請規劃條件圖，期間承批人土地更遭遇政府“割地”。運輸工務局最終於2016年4月26日才發出規劃條件圖，此時距2016年6月20日批給屆滿只有不到2個月。
他說，該案例中政府也意識到了自己的過錯。土地管理聽在2015年6月4日回覆給承批人的分析報告中指出，引致承批人未能完成土地利用的因素包括：1.該區欠缺基建設施；2.行政當局曾通知承批人在“路環石排灣區都市化計劃”修改方案獲核准及批准修改相關合同後，方可利用土地；3.行政當局曾主動要求借用上述土地，協助該區建造公共房屋工程，以及曾發出相關的土地平整工程準照。
但是，政府的歸責機制在新《土地法》生效之後卻沒有繼續實施，使得承批人沒有過錯的“海一居”土地未能進行歸類。按照政府指引中分類採用的準則，“明顯可歸責於承批人”的情形包括：欠付溢價金，中斷合同跟進一段較長時間，多次延長土地利用期但仍未按合同規定發展土地，或者土地批給租賃期限只餘少於5年。根據該準則，承批人保利達沒有出現上述任一情況，毫無疑問“海一居”不屬於“可歸責於承批人的”個案。
最重要的是，新《土地法》對歸責之後的土地如何處置沒有給出相應規定，這也是該法最大的漏洞。政府因此從新法的現有條文出發，所有臨時批給無論承批人未能完成土地利用的原因為何，只要批給期間屆滿一律根據第48條宣告失效。顯而易見，這種不分過錯一律收地的行為與政府當初實行歸責機制的初衷背道而馳。既然現在已經發現了漏洞之所在，政府理應與立法會合作，回應民意，拿出一個令各方信服的處置方案。對於完全不可歸責於承批人的個案，無論以續期、延長期間還是重新批給的方式，政府必須補償承批人失去的時間令其完成對土地的利用。對於部分不可歸責於承批人的個案，賦予行政長官自由裁量權；政府出於對公共利益或者善意第三人利益的考量，可以適當地、附條件地給予承批人一定的土地利用時間。對於完全可歸責承批人的個案，行政長官應當於期間屆滿後立即宣告批給失效，將土地收歸政府。
新華澳報新聞
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