每幢大廈都應該召開小業主大會,目的是通過管理機關或管理公司去年的帳目及本年的開支預算、通過或修改大廈規章、就是否進行更新工程作出決議等。除了上述事宜外,大會(特別是第一次召集的大會)還應就大廈共同儲備基金的存放、管理及運作等作出決議。法律規定,該基金的設立屬強制性,因此,每幢大廈都應設立共同儲備基金。至於管理機關,一般是指大廈管理委員會。
為甚麼大廈要設立共同儲備基金?
每座樓宇建成後,隨著時間流逝,它會變舊,設施亦可能出現問題,若年久失修,必然會出現各種破損情況,嚴重的更會引致外牆石屎剝落,或有倒塌的危險。故為了住客和行人的生命安全,每幢樓宇都有維修保養的必要,這亦是每一業主應盡的責任。
然而,進行一次維修所費非輕,這難免又讓各業主在金錢的問題上鬧出意見,所以,為了更好地解決問題,法律規定每幢大廈均應具備自身的共同儲備基金,以應付巨額的非預見性開支,特別是因進行樓宇共同部份的保存工作而產生的開支。
基金的款項從哪裡來呢?
法律規定,大廈共同儲備基金的來源有三方面:一)大廈的固定開支的十分之一。所謂固定開支,應理解為每月或某一固定期間內應繳交的有關大廈公共部份開支的費用(例如管理費)。因此,在住戶每月的管理費中,便應預留最少十分之一作為基金的供款,不過,若認為該數額不敷應用,則經業主大會決議後,亦可以定出另一較高的供款數額;二)根據大廈規章中的罰則而收取的罰款。由於大廈規章內可對業主違反法律、規章或大會決議等行為作出金錢處罰,故有關的罰款便會自然成為基金的來源;三)因欠繳定期給付而實施的法定處罰所帶來的收益。例如有某戶住客欠繳管理費,那麼根據大廈規章便有可能被處以罰款,對於該種收益,亦歸入共同儲備基金內。
就共同儲備基金的存放、管理及運作規則,各小業主是否有權決定?
按照規定,大廈共同儲備基金的管理規則由大廈小業主大會負責,該基金可存放在銀行之內。因此,大廈的小業主是可以透過決議,決定有關大廈的共同儲備基金的存放、管理及運作規則,例如在所通過的大廈規章內訂定管理公司在每月須把管理費的十分之一存放在由大會指定的本澳的銀行之內、基金的動用條件(如限制金額少於若干時可由管理機關決議通過,超過金額若干時則由小業主大會通過等)等,總之,一切須經小業主大會議決通過。
另外,該基金原則上由管理機關負責管理,但亦要遵守小業主大會所定的規則。
大廈沒有共同儲備基金,業主們可以怎辦?
對於大廈共同部份(例如升降機)所須進行的必要及緊急的維修,應由管理機關(不同於管理公司)負責進行,並從基金中支付有關開支。
然而,如無管理機關或該機關因故不能視事,又或拒絕進行有關工作時,則任何一位業主都可以主動進行維修。對於該業主所作的開支,應從基金中獲得償還,如未設有基金,則由其餘業主按其在該大廈單位的比例支付有關款項。所以,在上述情況中,由於該大廈並沒有共同儲備基金,故小業主們亦只能按比例共同分擔更換升降機的費用。
註:本文內容主要參閱《民法典》第一三三三和一三三六條。
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