新租賃制度應注意問題和建議

    就澳門不動產租賃法律制度之修改提案，七條條文中，五條條文剛獲立法會通過，包括強制認筆跡、出租人三年內不可作單方終止合同等。有關條文將自法律公佈後一百八十日起生效，且僅適用於法律生效後所訂的合同。但提案初衷和核心的調整系數之條文則不獲通過，究竟其原因為何？新制度究竟對社會有何正負面效果？

    筆者期望從一個理論結合實務角度提出個人看法，期望拋磚引玉和正視現狀，更期待今日尚未能解決的問題，部分能在將來修改民訴法和司法組織綱要法時能作充分考慮和諮詢。

    事物總有兩面，新法未通過設立租金管制，如通過實施，雖然會阻止加幅超過特首倘頒佈的法定上限。即不允許雙方在租期內，變更超過該最大系數，無論是續約或最初訂定第一份租約內預先約定之情況亦然，最初設想有其社會背景和正當原因。

    例如維持社會穩定及保障租客等，但是實踐執行上，我們亦要客觀地思考以下問題：屆時，業主會偏向選簽長租約或短租約？第一年起始租值會更低或更高？業主會更易續約或不續約？市場會趨向更多或更少供應量？

    一般情況下，現行法律規定單方面可變更租值，還是須透過合同雙方預先同意增幅或新租值？似乎答案均是後者；另外，已通過的“三年”和“合同認筆跡”亦有其執行上正負面後果。大家閱讀完本文之後便會各有體會。

    之前，雖然我們聽到不少關於新法案有助解決租霸和保護租客權益等解說；但在澳門這個小城市仍然引起不少爭議，而反對者的主要理由不是基於法案所持法律理論完整性本身，而更多的是關於其在實踐層面可能引起各種負面效果。

    鑑於房屋租賃涉及到澳門社會的基本法律制度和經濟等方方面面，故有關討論無論是法律上的，抑或是非法律上，無論是理論上或實踐上的，我們均應予以高度重視，且應多聆聴正反面聲音。因為凡事沒絕對，別人說的，不一定全錯，而自己說的也不一定全對，只有溝通和交流才是智者之舉，才能更好推動法制建設。

    儘管新法被社會稱為“租務法”，但根據報章報道：“負責審議該法的第三常設委員會主席鄭志強在引介中，總結委員會的審議工作及法案內容，指該法被社會廣泛稱為‘租務法’，這個名稱帶來社會期盼，希望可解決系列的租務矛盾和問題；但需說明的是，行政長官祇是同意修改《民法典》不動產租賃制度中的四個方面，即：建立自願性質的仲裁機構、建立租金調整機制、強化租約訂立方式及增加對承租人的保障，若超越此範圍，必須重新獲行政長官同意。

    由於該法是由九名立法議員聯署提案，而非行政當局提案，因此，昨日由提案議員回應其他議員提問，政府代表祇列席會議，無需回應。”（摘自八月十日刊登的澳門日報）

    換言之，行政長官當時同意提案可修改的僅四個方面（建立自願性質的仲裁機構、建立租金調整機制、強化租約訂立方式及增加對承租人的保障）。若超越此範圍或涉及程序問題，例如程序進一步簡化、執行名義種類增加和設立專門法庭等有助改善現狀，都有待今後努力和不應因法案已部分通過而忽視。相反，應繼續在修改民訴法和司法組織綱要法等方面繼續努力！

    過去一段日子，本人發現部分討論是對於現行制度的不認識或誤解，更大一部分則涉及實踐或執行層面上正負面效果。為了讓市民和相關人士更容易了解部分問題癥結，本人試圖選擇一種比較簡單和實踐的角度，介紹和分析澳門不動產租賃法律制度的一些相關情況，以便大家能站在理論和實踐相結合角度，重新探討不動產租賃合同中經常出現的一些問題和尋求一些解決方案，分述如下：

    何謂 “不動產租賃合同”？

    一、不動產租賃合同是指一方（出租人）負有義務，將一不動產（物業）提供予他方（承租人）暫時享益，以收取回報（租金）的合同。

    二、“暫時享益”說明租賃不能是永久性質，且《民法典》規定租賃期最長為三十年；倘協定的期限超逾三十年或所訂立的租賃合同形同永久合同，均視為減至三十年。

    不動產租賃合同的候補期間

    一、如未定出合同期間，不動產租賃合同中以一年作為其存續期。

    二、續期的期間相同於合同的原定期間；然而，如合同期間超過一年，則續期的期間僅為一年，但合同另有約定除外。

    不動產租賃的用途

    一、居住用途；二、工業用途；三、商業用途；四、酒店及同類活動用途；五、社會、集體或公共設備用途；六、機動車輛停泊用途。七、農務用途；等等。

    拖欠租金的法律後果

    一、當事人不可在合同中訂定預付超過一期租金，但是可以在租賃合同中，約定以按金名義存放相當於兩期租金的金額。即是說，訂立合同初時最多預付一個月租金及支付最多兩個月按金。

    二、倘若合同沒有列明租金的繳付日期，第一期租金隨着合同的訂立而到期，其餘各期租金則在有關月份的首天到期。如果合同沒有列明繳付地點，應於承租人的住所內進行。

    三、如果租金拖欠時間不超過三十日，出租人除有權要求給付拖欠之租金外，亦有權另外要求支付相當於一半租金金額之損害賠償；如拖欠超過三十日，則該損害賠償金額增加至欠租總金額。

    四、除了要求損害賠償之外，出租人亦可以選擇向法院請求解除租賃合同。

    五、但是，如承租人自其處於遲延時起計八日內交回租金，則出租人收取損害賠償及解除合同的權利即告消滅。

    六、如出租人以欠租為理由解除合同（要求還返物業），則必須透過法院提起勒遷之訴。出租人提起訴訟後，法院會通知承租人於三十日內作出答辯，倘若承租人於答辯前支付或存放所欠之租金和有關損害賠償，則該解除合同權即失效，而有關訴訟亦告終結。（上）

    李煥江律師