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鄭安庭:不反對租金管制 擔憂難操作引發負面效應

2017-08-17 00:28

鄭安庭


【特訊】租務法七條中有五條於上周獲立法會細則性通過,其中調整系數最後未獲通過,作為提案人之一的立法議員鄭安庭投了棄權票。鄭安庭表示,法案在一般性通過時,他是贊成調整系數,但隨著對調整系數的深入討論,發現租金管制的可操作性面臨著很大的問題,包括租金調整系數難以確定一個合理值,可能引發意想不到的負面效應,故在細則性表決投了棄權票,強調並不是反對租金管制,只是認為該措施目前缺乏可行性。
鄭安庭表示,廣受社會關注的《修改<民法典>不動產租賃法律制度》法案(“租務法”),七條中有五條於上周獲立法會細則性通過,其實法案在一般性通過時,他是贊成調整系數,出發點是希望遏制本澳水漲船高的租賃市場,解決租房一族的生存需求和中小企業的經營環境,這也是作為提案人的初衷;但是隨著對調整系數的深入討論,發現租金管制的可操作性面臨著很大的問題。
首先,租金調整系數本身難以確定一個合理值。根據法案規定,調整系數需要參考的因素有消費物價指數、澳門樓價指數、人力資源需求及薪酬調查指數這些複雜的指數。除此之外,行政長官還需要參考其他因素,如房屋所在的地點、房屋的用途、車位是否要跟房屋採用一樣的調整系數等,如何訂出一個讓大家都滿意的調整系數,截止到細則性討論前仍沒有一個定論。
其次,即使勉強訂出一個調整系數,能夠發揮的作用也十分有限。因為根據法律,租金的調整機制只有對於不定期租賃合同,或者期間較長的租賃合同(最起碼四五年)才有意義;對於短期租賃合同(少於三年),出租人只要通過不斷訂立新的合同,重新洽談租金,就不必適用租金調整系數。
最後,調整系數還有可能引發意想不到的負面效應,是立法者不得不考慮的問題。根據經驗,租金調整系數很可能成為一種標準,比如成為訂定新合同的標準,或者成為澳門各界薪金調整的標準;而且,租金管制會使得出租人在選擇租客時更為謹慎,甚至導致“揀客”行為。正如新土地法一樣,條文本身沒有處理好就匆匆通過,結果衍生出許多社會問題,相信這絕不是民眾和立法者願意看到的結果;故此在細則性表決投了棄權票,他強調並不是反對租金管制,只是認為該措施目前缺乏可行性。
此外,鄭安庭表示,對於法案中的租賃合同簽名公證投下了棄權票,原因在於,該條不僅對於改善住宿亂象的作用有限,更無解決無契車位這個歷史遺留問題以及“租霸”問題,認為要從根源上解決這個問題,設立“租務法庭”是一個有效的方案。