建置商會：

    樓市加辣三思  藥錯後患無窮

    【本報消息】政府日前出口術，事先預告短期將推樓市調控新招。建築置業商會理事長謝思訓表示，政府一直透過增加印花稅及收緊樓宇按揭貸款成數作需求管理。無論本地或外地經驗，均無法抑制樓價上升，倘政府出招是為了幫助居民置業，應從增加供應考慮。建議政府必須三思而行，切勿草率出招。“用錯藥”，反會產生副作用，後果更嚴重。

    謝思訓表示，澳門樓市一般分樓花和現樓市場，兩者走勢很不同。一六年樓花單價祇是高於現樓的33%；今年第三季為例，現樓價格跌4%，平均呎價8,350元；樓花市場同季平均呎價為13,400元，按季升4%；即樓花呎價較現樓價格高於61%。可見一七年投資熾熱的是樓花，而非現樓。過去二十個月，現貨市場單價並無跟隨樓花大升。

    扶助置業應增供應

    過去樓花銷售暢旺，一般帶動現樓市場上升。如今現樓市場已跟不上樓花。樓花有兩個性質，分別是購買後自住，或是用作投資。現時所見，樓花市場大部分非澳門人購買，與本地居民屬於兩個完全不同市場。倘政府再加“辣招”，針對的是哪部分人士？如果目標是要扶助居民置業，政府應增加供應量，千萬不能壓抑供應量。

    現時各地政府最常見的做法是增加印花稅和收緊樓宇按揭貸款，純粹是需求管理。結果現時不少年輕人倚靠父母協助提供首期，否則很難有能力“上樓”。新一代現時要“上樓”，明顯較過去困難。

    香港不斷“加辣”，但樓價持續上升，故澳門再用這種方法，對樓市作用不大。政府今年五月已“加辣”，倘再“加辣”，產生的副作用將很嚴重。現時本澳的現貨市場，有很多想換樓人士，年輕人往往會先購買細單位，待有能力時再換大單位，這可令市場釋放細單位，讓另一批年輕人“上車”。但現時因“辣招”令換樓成本大增，無人想換樓，整個房產市場供應鏈斷裂，令年輕人更難“上車”。政府必須三思而行，切勿草率出招，“用錯藥”反而會產生副作用，後果更嚴重。

    租管下出租物業少

    社會向上流動很大因素是居民能否置業和租住物業，現時在“租務法”下，租管令很多業主不願出租物業，尤其當回報率祇有1%或甚至少於1%時，業主寧願不出租物業，完全影響市場秩序。將來更少人買樓收租，年輕人想租樓更加困難。雖然政府有意取消免收空置單位房屋稅，以增加市場供應量，但很多業主在租管下，寧願支付房屋稅都未必出租。

    歸根究柢，以行政手段不能完全控制市場，市場主要視乎供應和需求。政府有兩大問題必須要處理，首先是建築工程的審批程序，這老問題必須處理。此外就是土地管理，現時本澳有很多土地空置，無論是政府按法律程序收回土地，或私人發展商入則而未能發展，政府必須適當利用這些空置土地，令生地變熟地的過程，政府必須嚴謹地檢討。