日本向來治安良好且政治穩定，是不少人選擇海外投資的目標之一，且相較其他國家，投資日本房地產的風險較低。不過海外置業始終都有風險，奉勸各位在做任何投資決定之前應該多方面瞭解清楚潛在風險，切勿只因回報率高而購買物業，以免「中招」。 （文：蘇祺 ）

在日本置業，需要注意地區的選擇，因為地區的選擇直接影響流動人口，進而影響物業的回報率。二，眾所周知日本位於地震帶，因此地震較為頻繁，但其實該地的房屋特別針對地震而配備良好的防震系統。三是海外的物業管理困難，但其實日本的租務管理制度頗為完善，這一樣是無須擔心的。四是早前新出臺的民宿新法，對於傾向經營民宿出租給旅客的投資者需要特別注意。最後一點則是稅務的問題，在入市前須提前瞭解清楚。

日本置業五個注意事項

１地區選擇： 注意選擇投資的地區，盡量選擇大都市物業，以保證房產保值及回報率的情況。

日本全國以行政劃分為都、道、府、縣及市共五級，而日本人口集中於東京、大阪及名古屋三大首都圈，地區比較繁華。鄉郊地區人口稀疏，當地出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免買入非都市物業。買家亦要考量退場及房產保值的程度，因此相關人士認為，東京、大阪及名古屋幾個大城市用來投資會相對合適。加上今年日本通過賭場法，將在國內興建賭場，周邊基礎建設理所當然會增加並刺激當地經濟，並且2020年奧運將予日本主辦權，樓價有機會隨著奧運來臨而有所上升。 （互聯網圖片）

２防震系統： 買樓時應注意房屋的建成年期是否納入新震法規管。

由於日本地震頻繁，令不少人對日本房產卻步，於日本挑選房屋過程當中，如何購買具備良好模擬系統的物業呢？日本位於地震帶，防災意識強勁，建築時有高規格要求。根據新耐震法，1981年後的物業要達到六級抗震，2000年後落成的物業更要達到七級耐震，最新型的建築物已達到免震級別。在新耐震法後購得的房屋，大多不必擔心防震問題，反之屋齡超過3至40年的房屋因建築年期較長，當時建築法規要求較現時闊松，故沒有近幾年建成的房屋來的安全。因此投資者於購房時應留意房屋的建成年期是否納入新耐震法規管，另外更可投保火災地震保險，充分保障投資者的權益。

３不動產管理： 尋找安全的管理公司代收租及管理。

大部分的投資者擔心，購買購買日本物業後收租管理物業會不方便。但其實日本的租務管理制度非常完善，有很多管理公司代業主收租及管理，扣除支出後，會定期存入業主的銀行戶口，另外亦為海外業主妥善安排日本租客之遷出及遷入過程，以至單位內維修的服務，收費大約是每月租金的5%（另加消費稅），相信解除海外投資者於物業管理上的煩惱。現在更有一些租管公司提供流動應用程式（APP）予海外投資者，以方便客人隨時隨地查看收支狀況、照片等，更可於APP中與日方租管公司直接溝通及瞭解物業狀況，令管理更為快捷有效。

４民宿新法： 有意經營民宿出租的投資者應在購買不動產是全面瞭解不動產的詳情，查看食物符合有關法力要求及注意須知。

近年有不少投資者傾向經營民宿出租給旅客，以獲得更高回報。但日本已於2018年6月15日實施新的住宅宿泊事業法（簡稱民泊法），規定民宿戶主在經營前必須先通過正式申請並取得營業執照，才能夠營運。而且不同級別的民宿營業執照門檻及限制有所不同，投資者在購買不動產作民宿、旅館類用途時必須全面瞭解不動產的詳情是否符合有關法例要求及注意須知。

５稅　　　務： 投資者購樓時需考慮應繳納的稅金及各項費用，從而計算不動產的成本及回報。

除了購買物業本身的金額外，投資者需考慮繳納稅金及支付各項費用重而計算不動產的成本及回報。購買物業的費用大約是買賣價格的6至8%，例如印花稅、保險費和登記費。另外每年需交固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%。買樓後每月交管理費和修繕金等等。

此外，出租物業需每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。扣除個人免稅額後，大多數業主不用交稅，或是要交很少金額的稅。而賣樓時有可能扣起售價10.21%的源泉稅，但政府會在下一年度確定需納付的所得稅金額後，將會退還多繳的稅款。