濫發牌照令專業物管水準不升反降 法例模糊不清互相矛盾 法團及業委會亦可能要領牌承擔法律責任及罰款

香港，中國 - Media OutReach - 2018年12月17日 - 六個與物業管理相關的專業團體／註冊局：英國特許房屋經理學會亞太分會(CIHAPB)、香港物業管理公司協會(HKAPMC)、香港設施管理學會(HKIFM)、香港房屋經理學會(HKIH)、香港測量師學會(HKIS)及房屋經理註冊管理局(HMRB)，剛於本月12日聯署去信特首辨、相關政府部門及全體立法會議員，就最近公佈的《物業管理服務條例》﹝第626章﹞(下稱「物管條例」)物業管理公司及物業管理人﹝發牌制度建議諮詢文件﹞中，對於牌照要求極不清晰及自相矛盾之處，提出專業意見及建議。上述六個專業團體／註冊局共擁有逾20,000名專業會員，為90%香港市民提供專業物業及相關設施的管理服務，並以致力為市民提供優質的物業管理服務及提升業界專業水平為己任。面對「物管條例」的魯莽定調及不切實際的要求，各專業團體／註冊局必須向大眾重申行業及市民大眾的需求，以正視聽。向政府提出的重點建議歸納如下：

1.       違反立法原意，濫發牌照，影響物業管理行業的專業性

物管條例的立法原意是透過發牌予物管公司及物業管理人，藉着規管物業管理服務的提供，達至提升物業管理的專業水平，以及保障市民能得到有規範、更優質的物業管理服務。惟「物管條例」將專業物管所包含的下列7個重要範疇拆分成7個獨立類別:

(a)        關乎物業的一般管理服務。

(b)        物業所處環境的管理。

(c)         物業的維修、保養及改善。

(d)        關乎物業的財務及資產管理。

(e)        關乎物業的設施管理。

(f)          關乎物業管理所涉的人員的人力資源管理。

(g)        關乎物業管理的法律服務。

物業管理人牌照：任何人士，只要牽涉提供上述任何一項服務，並擔任管理或監督角色，不論清潔、保安、維修主管，或是其他輔助工作部門專業人士，如人力資源經理、工程師、律師、會計師等，均須考取「物業管理人牌照」。此舉有違立法的原意，更可能導致物管公司內其他專業人士的流失，嚴重破壞物管服務行業的專業運作。

持牌物業管理公司：經營以上所述7個類別中任何2個或以上類別或次類別業務實體，便須申領牌照。例如某公司只經營「公眾地方的清潔及衛生」或「園藝設施及保養」，雖然沒有實質物管的運作，但根據物管條例也可申領物業管理公司牌照。試問公眾怎樣才可辨別真正的專業持牌物業管理公司?

六大專業團體／註冊局促請政府必須堅守立法原意，通過闡釋主體法例釐清定義，必須訂定《關乎物業的一般管理服務》為主項服務類別，再加上其他服務任何一項或以上服務類別的管理或督導級人士才需要考取相關物業管理人牌照。

2.       物管條例含糊不清，法團及業委會將須領取物業管理公司牌照，料法團及業委會將相繼解散

根據物管條例第2條，「物業管理公司」是指經營提供物業管理服務業務的「業務實體」(不論是公司、合夥或獨資經營)。法團是根據《建築物管理條例》﹝第344章﹞而成立的法人團體，因此符合物管條例下「公司」的定義。如果法團有涉及提供上述七項服務類別中任何一個或多個業務的實體，也可以理解為物管條例中所述的「物業管理公司」。根據物管條例第7條第(8)款載明，凡單位數目少於1,500個或沒有聘用物業管理公司或物業管理人提供物業管理服務的法團或業委會，才可獲豁免申請牌照。

政府一直鼓勵業主組織法團，藉以關注本身物業的安全作出適切的維修保養，土瓜灣塌樓事件是慘痛的教訓，對於新型的高層樓宇安全更不容忽視。六大專業團體/註冊局亦支持物管條例的立法原意用以提升物業管理專業水平及業主認識專業物管的重要性。所以物管條例必須毋忘初心，既鼓勵業主組織注重專業物業管理，亦支持業主組織多關注管理事務，與專業物管公司及其專業物管團隊共同携手締造安全及舒適的居住及工作環境。

建議：必先解決物管條例的含糊不清，物管條例必須釐清凡某物業由1,500個或多於1,500單位組成，而已聘用持牌的專業物管公司，則業主組織(如法團、業委會) 不用同時申領「物業管理公司」牌照。

3.       業主組織委員義務參與，卻須領取物業管理人牌照，兼負刑責

根據物管條例第7條第(5)款載明，即使物業的業主組織（包括法團及業委會）沒有聘用物業管理公司及物業管理人提供服務，但自行聘請清潔、保安、園藝、維修公司等，業主組織也需要領取物業管理公司牌照，因物管條例第7條第(5) 及第(6) 款中所載的「物業管理公司」並沒有明言是「持牌物業管理公司」，但「持牌物業管理公司」這名詞也有在物管條例中出現。所以清潔、保安、園藝、維修等公司只是無須領取「持牌物業管理公司」牌照，但並不表示他們不是物業管理公司，而法團或業委會委員因担當管理或督導「物業管理公司」的角色，故亦需要領取物業管理人牌照。

事實上，不論屋苑大小，法團或業委會等業主組織在不同程度上均會參予或主導物業管理服務。在現時含糊不清的物管條例監管下，法團或業委會或需申領「物業管理公司」牌照。法團或業委會主要由業主及住戶自願組成，若規定須申請牌照，並需負起牌照費及刑罰等責任：條例中第6條更規定任何人如無物業管理公司牌照、物業管理人（第1級）或物業管理人（第2級）牌照，均不得作為物業管理公司或以物業管理入的身份行事。任何人如違反第6條的規定，即屬犯罪，循公訴程序定罪，可處罰款$500,000及監禁2年。

專業團體／註冊局深信，若日後因「物管法例」的模糊不清而大大減低市民自行籌組法團或業委會的積極性，實有損法團或業委會為居民服務的熱誠。所以藉此勸喻業主組織必須儘快尋找法律意見或要求監管局釐清主法例，以免明年1月18日諮詢期完結後，便無法挽回困境。

建議：上述所述，正好彰顯物管條例存在甚多含糊不清的細節，當這條例實施時，為了逃避物管條例第6條之刑事責任，將會嚇退一眾熱心義務為屋苑管理服務的志願居民，不再服務業主法團及業委會。若以公眾利益為依歸，我們認為必須修改物管條例的主體法例，用以釋除公眾疑慮，避免影響民生，破壞社會和諧，甚或危及公眾利益。

概括而言，六大專業團體／註冊局強烈要求《物業管理服務條例》的主體法例必須於現階段再三審閱，修改與立法原意不乎的細節，才能通過附屬法例，訂定合乎情理的牌照要求，令物管條例更為清晰，減少對市民造成的困擾和疑慮。同時鞏固物業管理業界多年來的努力所奠定的良好基石，繼續為香港市民提供專業及優質物業管理服務，吸引更多人才入行，讓物業管理服務專業化更上一層樓。

聯署組織簡介：

英國特許房屋經理學會亞太分會 (CIHAPB)：英國特許房屋經理學會是一個房屋管理的專業團體，總部設於英國。香港分會在一九六六年根據社團條例成立，宗旨在於推廣亞太地區房屋管理專業發展、同業的良好專業操守及培訓房屋管理人材。由於當年的大型房屋發展均為公營房屋，而有關當局對專業房屋管理亦十分重視，故在其大力支持下，香港大學校外課程部，特別為房署員工設計了一房屋管理文憑課程，而該課程亦於六十年代末期獲英國總會認可，自此，本地的會員人數逐年遞增，現時約有會員二千名。於1984年，英國總會榮獲英國皇家憲-章之封號，成為一個特許機構。及後，於一九九三年，經樞密院通過後，由一九九四年，一月一日，學會正式名為英國特許房屋經理學會。在二零零一年，香港分會正式改名為亞太分會，積極把握中國及亞太地區日益蓬勃的房地產發展，服務業界，使分會成為亞太地區房屋管理學會的表表者。(http://www.cih.org.hk)

香港物業管理公司協會 (HKAPMC)：香港物業管理公司協會有限公司於一九九零年一月成立，以提升物業管理行業之專業水平為宗旨，並代表各會員參與政府及其他相關團體在物業管理方面之交流諮詢、討論及研究。協會經常向會員提供專業講座及安排論壇，更鼓勵專業管理公司之間相互交流，以提高及增進服務水平；亦備有監管會員的專業守則，以保障業主、住戶、公眾人士的權益。協會現時擁有99個公司會員，業務覆蓋香港70%以上的聘任物管公司的住宅單位、各類工業和商業大廈、停車場和私人及政府設施。（http://hkapmc.org.hk）

香港設施管理學會 (HKIFM)：本會是非牟利機構，在香港註冊成立為擔保有限公司，由一群活躍參與設施管理事務的專業人士組成。本會由一個透過選舉產生的理事會主持，下設若干委員會，處理會籍、教育、學會事務和出版事務。本會的主要宗旨，是推動設施管理，作為香港物業資產及設施管理其中一個主要的界別和專業。本會旨在為不同專業背景的從業員提供機會，取得認可的設施管理專業資格。本會將致力培訓設施管理人員，維持專業標準，以及主導區內設施管理技巧和專門知識的發展和推展。本會現正與世界各地特別是中國和鄰近地區的設施管理組織，建立聯繫和互相認許。（http://www.hkifm.org.hk）

香港房屋經理學會 (HKIH)：香港房屋經理學會成立於1988年11月29日，按照《公司法例》(香港法例第32章) 以有限公司形式註冊，並由1997年5月9日開始按照《香港房屋經理學會條例》(香港法例第507章)(1997年法例第34條)正式成立為一個註冊法團。另學會更向政府建議制定房屋經理註冊條例，並於1999年11月26日憲報刋登房屋經理註冊條例 (香港法例第550章)。作為一個專業團體，學會的成員都是負責策劃和統籌各種房屋管理服務的合資格專業人士，他們的工作包括就特區政府制定房屋政策及立法提供專業意見、參與不同類型房屋的設計、供應、改善、管理和行政事務。學會亦為會員提供持續專業進修培訓課程，給予會員最新的行業資訊和法規，用以鼓勵會員持續發展。現時學會會員人數已超過3,100，所管理的房屋不少於全港所有房屋的70%。會員任職於房屋機構例如房屋署、私人物業發展公司、各大物業管理公司、投資基金、本地和國際顧問公司等。(http://www.housing.org.hk)

香港測量師學會 (HKIS)：香港測量師學會是香港唯一依法例而設立的測量專業組織，成立於1984年，截至2018年12月04日，會員人數達10592人，其中正式會員佔6791人，副會員佔76人，見習測量師及學生佔3725人。本會的工作主要是制訂專業服務的標準，包括制訂專業守則、釐訂加入專業測量師行列的要求，並鼓勵會員透過持續專業進修以增進專業技能。本會在政府訂定政策方面擔當重要的諮詢角色，並十分關注影響測量專業的事務。我們曾向政府提供的意見包括樓宇僭建問題、樓宇安全運動、物業管理問題、城市規劃及發展策略、建築質素和房屋問題，並曾就樓宇面積的量度標準發出指引。目前，本會正在修訂標準建築合約文件。至於與海外及國內聯繫方面，本會已和英國、澳洲、新西蘭、新加坡及中國的專業測量及估價學會簽署協議，互相認可對方的會員資格；此外，香港測量師學會也是多個國際知名測量組織的成員。（www.hkis.org.hk）

房屋經理註冊管理局 (HMRB)：就專業房屋經理的註冊及對註冊專業房屋經理的紀律管制和有關事宜，當局已於一九九九年十一月二十六日在憲報內刊登房屋經理註冊條例。房屋經理註冊管理局亦已於二零零零年四月一日正式成立，專職處理本港的註冊專業房屋經理事務。(http://www.hmregistration.org.hk)