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大灣區樓市攻略:樓價落後 僑鄉定位 江門樓市具增長空間

2019-01-22 07:04








(江門開發強度約為12.5%,仍具有很強的開發空間。)
(在樓價普遍過萬的灣區中,江門地區約每平方米人民幣8,000元的均價實在「難能可貴」,可以算是灣區內地九城內的價值「窪地」。)
(灣區各城1月新樓均價對比(貨幣單位:人民幣) )

去年以來,在內地樓市嚴厲調控的大背景下,廣深地區市場成交趨於理性,但需求依然旺盛,樓價仍處高位;珠海鄰近澳門,又受港珠澳大橋開通等利好,樓價亦是居高不下。在樓價普遍過萬的灣區中,江門地區約每平方米8,000元(人民幣,下同)的均價實在「難能可貴」,可以算是大灣區內的價值「窪地」,如果想要追落後,江門或是一個不錯的選擇。而其「全球華人華僑雙創之城」的定位,也將吸納一定量的人口紅利,未來住房需求有增無減。

以宏觀角落來看,粵港澳大灣區的優勢,首先是交通。交通的便利和布局是一大亮點。除港珠澳大橋外,還有廣深港高鐵、深中通道、虎門二橋及深茂鐵路等等,在多項基建陸續落成後,灣區將會形成一個超級大都會。而規劃中灣區的每一個城市基本上全部在一個小時之內可以到達,即是「一小時生活圈」,這意味著將來的就業和生活,可以在不同的城市進行。隨著「區」的概念逐漸形成,城市的聯繫愈來愈緊密,各個城市樓價的差異亦會隨之慢慢收窄,樓價高的城市,升幅會趨於緩慢,而樓價落後的城市將會以飛速增長。

在樓價普遍過萬的大灣區中,江門地區約每平方米8,000元的均價可以算是大灣區的樓價「窪地」。從升值角度講,江門表現亦尚可,2016年,江門樓市均價在每平米6,000元左右,到現在每平米約為8,000元,短短兩年升逾三成,去年全年江門住宅成交價格同比升幅為13%。另外,按照國際慣例,一個地區土地開發強度的警戒線為30%,在珠三角九個城市中,有四個城市土地開發強度超過30%,其中深圳、東莞超過45%,珠海、佛山在35%左右;廣州、中山開發強度亦逐漸逼近30%,而江門開發強度約為12.5%,仍具有很強的開發空間。

具備吸納人口的條件

從地理位置上看,江門是灣區與粵西連接的重要交通樞紐,是「承東啟西」的關鍵城市,東鄰中山、珠海,西連陽江,北接廣州、佛山及肇慶。祖籍江門的華人華僑和港澳台人士眾多,在粵港澳大灣區中,江門亦定位為「全球華人華僑雙創之城」,核心謀劃推進「5+1」重大產業平臺建設,即粵澳(江門)產業合作示範區、珠西新材料集聚區、深江產業園、台山工業新城拓展區及開平翠山湖科技產業園拓展區等五大萬畝園區,加上江門人才島,這將為江門吸納大量的高端人才與人口紅利,未來對於住房需求有增無減。