中國房托基金市場潛力巨大
房地產信託投資基金(REITs)是投資於基礎設施、航運、零售地產、辦公樓、工業地產、物流地產、酒店等可產生收入的房地產資產組合的基金。基金每年把90%可分派收入分派,香港更對信託基金借貸比率指定不可超過45%上限。最近幾十年,該資產品種保持10%以上年化收益率,因其股息分派高且經營穩定,受風格保守和長線投資者歡迎。
新加坡作為亞洲地區房托基金領域的第二大市場,過去八年市場總值年複合增長率超過25%,平均股息率達5.9%。其快速發展經驗值得借鑒,外界普遍認為稅收優惠政策是主要原因。當地在早期推出階段便優先解決重複徵稅問題,並逐步從公司和個人層面加大優惠力度。
對應之下,中國房托市場發展步伐較多在債權屬性較強的類REITs開展,總規模達1,000億元人民幣。業內人士大多指出,現時稅制和收益水平對房托發行並未合適。首先,因基金設立時需進行資產交易,假如目標資產有一定增值水平,則會形成顯著的稅費設立費用。其次,在內地市場推出公募REITs,租金回報率偏低是另一核心問題。市場上商用物業租金回報在3%,住宅回報率更只有1.5-2%,難以覆蓋融資成本。
因此,一些出租率高的商業物業、估值較低的物流倉儲物業相對符合發行條件。在法制未充分完善下,外資已加大對中國商業地產的投入,去年投資金額增60%。隨着房地產行業轉型需要,相信有關法律將適時出台,令房地產市場走向成熟。
工銀(澳門)投資股份有限公司
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