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簽訂租約時「認筆跡」（上）
2019-09-13 04:24
現時不少業主都會把住宅、商舖或者車位出租，從中收取租金回報。不過當業主和租客簽訂租約時，有些地方必須留意。包括根據第13/2017號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的規定，不動產租賃合同中的各簽名均須經公證認定，即出租人和承租人的簽名均須“認筆跡”。
一.“認筆跡”是怎樣的手續呢？
按照《公證法典》第159條的規定，出租人和承租人的有關簽名可簡單地做“對照認定”便可：租賃雙方當事人可預先在租賃合同上簽名，再交由他人（例如房地產中介人）帶同該租賃合同及當事人的身份證明文件（例如居民身份證、護照或其認證繕本）前往公共公證署或找私人公證員辦理有關對比筆跡的手續；此外，亦可採用較嚴謹的“當場認定”方式進行“認筆跡”手續，即當事人在公證員面前即場在租賃合同上簽名。事實上，“當場認定”較“對照認定”的認筆跡方式更有保障，因為此方式具有較強的證明力，但無論如何，可由當事人自由選用。
二. 如租賃合同的簽名沒有“認筆跡”，有何後果？
《民法典》第287條規定，“違反強行性之法律規定而訂立的法律行為無效，但法律另有規定者除外。”鑑於第13/2017號法律規定，不動產的租賃合同應以私文書訂立，且合同的簽名要“認筆跡”，因此，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或即使以私文書訂立，但其簽名沒有“認筆跡”，該合同即屬無效。
然而，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或沒有“認筆跡”，是否就必然不會產生 任何法律效果？《民法典》第1032條第2款對此作出了規定，“即使欠缺書面憑證，只要能證明該欠缺可歸責於一方當事人，則他方當事人仍可藉其他證據方法使不動產之租賃獲得法院承認，但法律另有規定者除外。”我們認為根據該規定，出租人或承租人如能提出有關的證據（例如人證、銀行帳戶紀錄），仍可透過訴訟途徑請求法院承認有關租賃關係。雖然法律有這規定，但我們必須強調的是，最適當的做法就是當事人應該遵守有關法定方式，即訂立不動產的租賃合同以私文書作成且將合同的簽名“認筆跡”。
三. 不動產要“做契”後，有關租賃合同方可“認筆跡”嗎？
法律並無規定只有已經訂立公證書（即“做契”）的物業，有關租賃合同的簽名方可“認筆跡”。因此，不論出租的物業是否有“做契”，有關租賃合同的簽名亦可辦理“認筆跡”手續。
然而，值得注意的是，即使租賃雙方已按照第13/2017號法律規定，以私文書訂立租賃合同，且合同的簽名已“認筆跡”，但該租賃合同也不會因為符合了法定的訂立形式，而使其本身倘有的違法情況變成合法。例如，某人在停車場私自劃定一個非法車位（此車位本身不能“做契”），並將車位出租，儘管有關租賃合同按法定方式作成，當事人仍須依法承擔相關的法律責任。
下週會繼續為大家介紹簽訂租約時有關“認筆跡”的其他法律規定。
註：本文內容《民法典》第287條、第1032條第2款，《公證法典》第159條，以及第13/2017號法律的規定。
（法務局供稿）
新華澳報新聞
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