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廉政公署就海一居業主聯合會的投訴完成調查

2019-09-17 15:06

日前,廉政公署收到海一居業主聯合會主席等人的投訴,指特區政府違反當初將海一居地段公開競投的承諾,所推出的置換房方案無法徹底解決海一居問題,堅持按“原合法手續和稅單分層登記”收樓,要求廉署徹查真相。

廉政公署經調查後認為,特區政府在之前通過的置換房法律制度中設立特別規定,允許受土地批給失效影響的樓花購買者購買置換房,並以向樓花購買者提供置換房的方式解決海一居問題,當中並不存在違法或行政失當的問題。

司法機關確認收回海一居地段的合法性

投訴人曾經多次表示,特區政府收回海一居地段的做法不合法,違反了“法不溯及既往”的原則。廉署認為,海一居地段因25年臨時批給期限屆滿但未完成利用,特區政府按照《土地法》的規定,宣告批給失效並收回土地,有關行為的合法性已經在2018年5月得到終審法院最終裁決的確認。

投訴人認為由於特區政府收回土地令到海一居“爛尾”,而特區政府則表示其與樓花購買者之間不存在債權或債務關係。有海一居樓花購買者透過司法訴訟,要求特區政府作出賠償。對此,行政法院在今年7月的判決中指出,海一居樓花購買者與保利達洋行有限公司訂立的預約買賣合同所產生的債權,其效力不會延伸到第三者,駁回了349名樓花購買者針對特區政府提出的賠償請求,確認了特區政府同樓花購買者之間不存在債權或債務關係。

置換房方案回應樓花購買者訴求

就投訴人指特區政府違反將海一居地段公開競投的承諾一事,廉署經調查發現,特區政府確在2015年12月曾經表示,在符合法律框架的前提下,考慮將海一居地段作公開競投。但是經過深入研究後認為,公開競投的方案不僅法律上不可行,而且實務上也無法保障樓花購買者的權益。特區政府表示,基於善意原則,一直在尋求妥善解決海一居樓花購買者訴求的方法,以照顧他們置業及改善居住環境的需要。

根據公開的資料顯示,特區政府在2018年5月提出置換房方案,在《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案中設立特別規定,允許符合法定條件的樓花購買者申請購買置換房。在置換房法律制度通過後,特區政府隨即成立了澳門都市更新股份有限公司,接受購買置換房的申請,並著手“海一居”置換房的規劃、興建等工作。廉署分析有關資料後認為,特區政府藉相關法律制度及申請置換房的安排,已切實回應樓花購買者的訴求。

每名樓花購買者只能申請一間置換房

投訴人認為每名樓花購買者只能申請一間置換房的規定,對購買多個海一居樓花的人不公平。由於興建置換房的目的是為了解決受房屋拆遷或重建影響的業權人的居住需求,因此置換房法律制度對有關房屋的申請資格和數量作出了限制,以確保公帑及土地資源的合理使用。就“海一居”置換房而言,法律不僅排除了以公司名義購買樓花的買家,而且限制每名樓花購買者,不論當初購買樓花的數量,只能申請一間置換房。

廉署經調查後認為,限制樓花購買者申請置換房數量的規定經立法會討論而制定,並非僅針對海一居的個案。考慮到有部分海一居樓花購買者購買了多個樓花,有的甚至多達10個以上,如果不對其申請置換房的數量加以限制,則有違置換房法律制度的立法原意及照顧樓花購買者置業及改善居住環境需要的初衷。

投訴人還認為以夫妻名義分別購買樓花者只能申請一間置換房的規定不公平。海一居業主聯合會主席表示,包括其本人在內的類似個案有三、四宗,而廉署經調查得知,共有15對夫妻分別購買了一個或以上的樓花。廉署認為,當初立法會在制定置換房法律時曾就此進行了充分的討論,結論認為,由於興建置換房的目的是為了解決當事人的居住需求,按照法律規定夫妻有共同居住的義務,因此規定每對夫妻只能申請一間置換房,有關的規定合法、合理,應該得到尊重和遵守。

完成物業登記方能申請置換房

投訴人在調查中向廉署表示,大約30至40個海一居樓花購買者,由於身處外地而不知道第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》(俗稱“樓花法”)生效,也沒有收到地產中介的通知,所以沒有辦理購買樓花的物業登記。特區政府曾經表示,置換房法律制度規定置換房申請者必須辦理購買樓花的物業登記,原因在於物業登記有公示不動產法律狀況的功能及對抗第三人的效力,唯有透過物業登記才能依法認定樓花購買者的身份。

廉署分析後認為,海一居樓花購買者從“樓花法”實施至土地批給失效,期間共有一年半時間可辦理物業登記,法律還規定了豁免繳交登記費的一年過渡期,海一居發展商也曾書面通知樓花購買者辦理物業登記,因此,有關的樓花購買者須承擔未辦理物業登記的後果,不了解法律規定或“地產中介沒有盡責通知”,不能作為豁免遵守置換房法律規定的條件的理由。

原圖則興建海一居已屬法律上不可能

在調查中,海一居業主聯合會主席等人向廉署表示,他們不接受現在的置換房方案,堅持“按原合法手續收樓”的訴求,即按照原來海一居的圖則興建樓宇及以原來的買賣合約收樓。廉署分析後指出,鑒於《土地法》及《都市更新暫住房及置換房法律制度》已有相關規定,且符合資格的2,128名樓花購買者中,1,932名已經申請了置換房,當中也包括海一居業主聯合會主席等人,目前置換房的規劃及興建工作正在推進中,因此,繼續將P地段發展成原來的海一居地產項目的訴求,無論是法律上還是實務上均已屬不可能。

由於經調查後,就是次投訴所涉及的內容未有發現任何違法或行政失當事宜,因此廉署將有關的投訴作歸檔處理。

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