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經屋永遠姓經?以買入價賣單位畀房屋局? 修改《經屋法》新文本改咗啲乜?

2020-05-30 16:42


立法會第一常設委員會現正細則性審議修改《經濟房屋法》法案,政府於今年初向立法會提交新工作文本。雖然立法會至今未有公佈新工作文本的內容,但據《論盡》媒體透過其他渠道所取得的文本,與立法會全體會議一般性通過的第一文本相比,可以發現政府針對《經屋法》中經屋轉售的部分作出了「翻天覆地」的修改。
1。不可轉讓的負擔
首先在「不可轉讓的負擔」的部分來看,現行《經屋法》規定經屋單位的禁售期是由使用准照發出之日起計,為期十六年。經一般性通過的第一文本則取消「十六年禁售期」的規定,並建議「未經房屋局局長批准不可轉讓」。而新文本更直接建議經屋單位「不可轉讓」。
2。不可轉讓負擔的終止、解除
而在「不可轉讓負擔」的終止、解除的部分,現行法律規定只有在十六年禁售期屆滿及「執行稅務債務或執行因購買單位而將該單位作擔保的債務」兩種情況下,不可轉讓負擔才會自助終止。解除負擔方面,現行法律設定了兩個可由房屋局局長批准解除負擔的情況:一是經屋單位交付使用之日起計未滿六年,證明預約買受人或所有人或在例外情況下有關家團成員死亡或屬於極重度殘疾;二是自單位交付使用之日起計滿六年,不論是否有任何合理解釋。
第一文本中的解除「不可轉讓負擔」條文與現行法律相似。而在新文本中,則建議只有在簽訂買賣公證書之日起計未滿六年,且有合理理由情況下,才能由行政長官批准解除不可轉讓的負擔。
3。出售單位
現行法律規定,在不可轉讓負擔終止後,已出售的經屋單位不再具有經屋的性質,亦不受《經屋法》中「自住用途」的限制,但須維持居住用途。而經屋單位亦只能售予不屬「居住用途都市房地產、獨立單位或土地的所有人或預約買受人」或「私產土地的承批人」的澳門居民。另外,在不可轉讓負擔期限屆滿後首次售出的單位,房屋局可以行使優先權購回相關單位。若房屋局不行使優先權,經屋單位業主則需要向房屋局支付按《經屋法》第四十條第二款的公式計算的補價,之後才能向澳門居民售出相關單位。
第一文本則加入了出售單位的先後順序:一是優先售予房屋局;二是如房屋局不行使優先權,且確定申請人排序名單仍有效,由房屋局按名單順序依次指定新取得人;三是如名單已失效或用完,才能售予其他澳門居民。與現行法律一樣,如房屋局不行使優先權,業主則需要先補價才能將單位售出。
新文本則建議不可轉讓的負擔滿六年,經屋業主只可將單位售予房屋局。而單位的售價則是業主購買單位的價格,並須扣減以下款項:一是為恢復單位的居住條件,尤其是影響樓宇結構、間隔或燃氣、水、下水道及排水系統而必須進行工程的費用預計金額;二是尚未繳交的管理費、水費、燃氣費、電費及電話費。
4。轉售價
至於房屋局轉售相關單位的轉售價方面,現行法律規定轉售價由房屋局根據使用准照發出之日起所記錄的消費物價指定的變化計算及訂定。第一文本則按第三十八條第四款規定的公式作計算。新文本則將單位轉售價的決定權交予行政長官,由公佈於《公報》的行政長官批示訂定。
突然改動經屋轉售條文 因原有政策有問題?
政府今次突然對法案中的經屋轉售條文作出重大修改,徹底地將經屋「去投資化」,避免流入私人市場,事前未見政府有任何預告。而今次修改,政府亦沒有給出可以「站得住腳」的理由,當中亦涉及許多執行細節的問題,有待政府詳細釐清。
我們不禁質疑,究竟今次新文本的建議是從何而來?翻查2015年檢討《經屋法》的諮詢總結報告,雖然多達八成半的個人及團體意見表示支持經屋只能出售給房屋局或經屋申請人,不流入私人市場。但對於補價制度的取消,個人意見表示反對的意見有多達八成三,團體意見則有分歧。政府所作的分析及小結更提及「為減少房屋投資的功能,認為維持現行的補價制度較可取。」
觀乎諮詢總結報告,似乎未有足夠理由支持「經屋業主只能以單位原價向政府售出單位」的建議(編按:關於原價向政府售出單位的詳情請見另文)。究竟這個建議是從何而來?政府理應公開解畫,並給予能夠說服公眾的理據。
而在去投資化方面,其實2011年生效的《經屋法》已設有相關機制,防止經屋單位隨意流入私人市場。《經屋法》第四十一條規範經屋業主於不可轉讓期間屆滿後作出首次放售單位時,房屋局可以行使「優先權」回購相關單位。按照2011年立法會小組會細則性審議《經屋法》法案時的意見書記載,「優先權」的設置,是為了在經屋業主放售單位時,可讓政府保留有關單位作公共房屋政策之用,「房屋局對經屋的需求作出評估後,可以行使優先權,取得單位以便將之再用於有需要的居民。」
面對現時社會對於經屋需求殷切,加上政府的財政儲備充裕,其實房屋局大可以積極地行使「優先權」,努力地將業主放售的經屋單位留在政府手中,再將之賣出予其他家團,藉此增加經屋單位的供應。
而從政策執行的層面來看,現行《經屋法》於2011年生效,《經屋法》生效後的首個經屋項目為2012年至2013年入伙的氹仔湖畔大廈,隨後陸續有多個經屋項目落成入伙。按照現行法律規定,湖畔大廈的十六年禁售期要到2028年才屆滿,即使是經房屋局局長批准,可因有例外情況而在未滿六年,或已滿六年的情況下解除不可轉讓的負擔。但政府至今都未有公佈過,在新《經屋法》生效後,有多少經屋單位是按照第三十九條規定,解除不可轉讓的負擔而賣出?亦無公佈過當中有多少單位由房屋局行使優先權購回,多少單位因房局無行使優先權而流入私人市場。
缺乏相關資料,公眾自然無法評斷《經屋法》中的禁售期、解除不可轉讓負擔措施是否執行得當,或出現根本性的問題而導致經屋在不可控制的情況下流入私人市場。而事實上,《經屋法》規定若業主需要放售單位,需要向房屋局繳付按公式計算的補價後才能放售。再加上本澳居民的居住需求殷切,除非經屋業主有債務上或急切的週轉需要,否則「有幸」上到樓的居民大多不會在有機會「蝕水」的情況下,隨意放售單位。
新文本涉及重大修改 但從沒公開 公眾難給意見
縱觀整份《經屋法》新文本,除了在經屋轉售、徹底「去投資化」條文有重大修改外,針對家團定義、申請人配偶、申請人年齡等方面亦作出不少修改。但至今立法會仍未有將新文本的內容上載至立法會網站上,新文本亦欠缺提案人(即政府)的書面理由陳述。加上立法會的小組會會議閉門進行,除了小組會主席會後向傳媒作總結外,公眾根本無從得知新文本的詳細內容,亦無法就這些重大修改給予意見。
再者,新文本相較經立法會全體會議一般性通過的第一文本作出了「翻天覆地」的修訂,雖然《立法會議事規則》並無規定一部法案在細則性審議階段作出重大修改時,需要重新法案送交大會再作一般性審議與表決。但是當法案新文本的內容,與原來經過一般性通過的文本內容有原則性的改變時,立法會不應草率地將新文本送交大會進行細則性表決,而是應透過公開諮詢機制,收集社會對於新文本的意見及建議,以更審慎的態度,來對待這份將對本澳未來房屋政策有重大影響的法案。
(資料來源:印務局《經濟房屋法》、2011年立法會第三常設委員會《經濟房屋法》意見書、2015年「檢討《經濟房屋法》諮詢總結報告、2018年立法會第一常設委員會「修改《經濟房屋法》法案」第一文本、2020年「修改《經濟房屋法》法案」新工作文本、《論盡媒體》、《澳門日報》、《力報》。)

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