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新文本限經屋業主以原價向政府賣單位 甄慶悅:苛刻要求將令業主無法向上流動

2020-05-30 17:42


立法會第一常設委員會現正審議修改《經濟房屋法》法案,月前政府向立法會所遞交的新文本中,針對經屋轉售的部分作出重大修改,可謂將現行法律以及一般性通過的文本內的條文全盤打破,另立新例。而相關條文出現了不少矛盾之處,政府亦未有詳加解釋。
傳新澳門協會副理事長甄慶悅認為,修改《經屋法》新文本出現這麼多的問題,源於上屆以至今屆政府都缺乏整體房屋政策的考量有關。他指出,現時本澳的私人住宅與公共房屋比例是八比二,但無論是上屆還是今屆政府,都只是針對僅佔兩成的公屋作出措施,從來沒有談及過私樓的供應、一手樓銷售規管等情況,「大家明白,八比二是很懸殊的比例,若我們只想在這兩成比例中去做工夫,肯定無法解決澳門人的居住問題,必須要整體去做。」
他亦指,今屆政府提出「五級置業階梯」:社會房屋、經濟房屋、夾心階層住屋、私人樓宇及長者公寓,但到今時今日社會都不知道這五個階梯是如何構建與銜接,「交給社會討論是必須的,但政府必須要有自己的想法,而非現在社會對五個階梯完全沒有概念,如何構建?如何銜接?完全沒有。」
「正因為政府完全沒有整體房屋政策,所以經屋政策也不知想怎樣,根本沒有統一的概念、理念來搞經屋,所以會見到新文本有許多不合理、矛盾、犯駁之處。因政府沒有統一的概念,每次想推一個措施時,究竟想怎樣?每一條法律的改動,當局肯定會有自己的目的,但若缺乏整體概念,從整體房屋政策到經屋政策都沒有整體想法,就出現了許多犯駁之處。」
政府早前向立法會提交的修改《經屋法》新文本中,提出「經屋永遠姓經」的概念,亦限制經屋業主僅能以原價賣給政府。甄慶悅認為,這種做法已屬於犯駁,「不少人已經反映,若果單位賣出時,經屋業主會蝕水的話,根本經屋業主就不會將擁有的單位賣出,根本無法達到政府希望有更多單位在手的原意,亦無法藉此應付市場或市民的需求。而政府亦從沒交代過,新建議的真正目的,又是否想讓政府手上有多一點經屋單位?其實無人知,因政府從沒正式回應過這件事。」
經屋一手業主僅能以原價賣單位給政府 甄:無法保值勢成「另類負資產」
甄慶悅提到,新文本內針對經屋轉售的條文存在不少矛盾之處。其中最大爭議的莫過於經屋單位的一手業主僅能以原價,將單位賣回給政府的新建議。他指出,經屋的屬性,在2011年討論《經屋法》法案時,已講到明是有政府補貼的「私人物業」,故此在法律中加入禁售期與補貼率的條文,當業主將單位賣出時,需要按補貼率補錢予政府,但經屋單位始終是私產。
甄慶悅指出,無論是經屋或是私樓,都屬於私人財產,但經屋的產權並不完整,私樓則是完整的。而經屋僅得自住用途,私樓則有自住、出租及出售的用途。
而在資產價值及購買力的層面上,甄慶悅指,在正常情況下,房屋是打工仔一生人中的大部分財富,憑住宅單位來保值及增值,亦是全世界在玩的遊戲。但是在新文本下,經屋業主將會面對三種情況,「首先是經濟向好時,私樓可以保值升值,這也是這麼多人買私樓的原因。但因經屋單位就會因為只能原價賣出,會因通脹導致貶值,通脹愈多經屋就貶值愈多,導致業主的購買力下降,經屋供到最後,就不值原本的價錢,變相成為『另類負資值』。」
而在經濟持平的情況下,經屋的價值亦相對會持平,「但出現經濟持平的機率十分之少。」他亦指,若經濟向下,才會令購買經屋的人變得「著數」,「因為經屋單位價值就會隨著通縮而增值,若一個單位的價格是兩百萬,廿年後我仍有兩百萬價值,但是因為通縮,令到我的購買力增加,亦即是你的財富。故此作為經屋業主的你,唯有去望經濟向下多年,你才會著數。但事實上經濟向好,有適度的增長,是正常的情況,十居其九都是如此。」
經屋業主買下來的單位,若出現貶值,會導致什麼情況?甄慶悅坦言,新例下變相令社會的向上流動會消失,經屋業主在經濟向好的情況下,就會脫離社會財富累積的主流模式,「因為一般人買了私人物業,就會有保值及升值,但你買這一棟,名義上叫私人物業,但你就沒有了這個保值、升值的能力,其實你就會有損失,亦無法幫助到下一代。」
「因為現在不少上一代都要靠按掉自己物業來幫子女置業,但是當你是經屋業主,究竟你這層樓有無銀行肯幫你按?因為你的物業都不能保值,即使肯按又按得多少?廿年後你想幫你的小朋友,但你的物業不太值錢時,又如何能幫到下一代?這樣的情況所衍生的問題就是社會流動,令到貧窮的人一直窮下去。」
甄慶悅強調,取得經屋的人群,理論上是除了社屋住戶外,第二級最需要幫助的窮人,「但為何我們要對第二級窮困的人,去作出如此多的限制,令到他們蝕水,令到他們更蝕底?我相信全世界都不會去想如此政策,而是希望幫助窮人去脫貧,希望他們可以有社會流動,逐漸向上,從而可以過到一個好的生活,有更高的成就,令政府對他們的支援變少,亦是對政府資源的善用。」
「這些新建議所出到來的效果,就是令大家覺得,經屋這麼多限制,對於窮困的人反而施以最嚴厲、最苛刻的要求,我覺得這從社會公義的角度來說,是說不通的。我們希望幫助他們脫貧,冀幫助他們有一條階梯去向上流動,但是就在這裡斷掉。因為居住是一個剛性需求,他覺得長遠而言經屋對自己無利時,就迫住上私樓,但私樓的價格就更高,就會陷入一個惡性循環當中,愈踩愈深,整體對社會就會有很大的影響。若所有年青人或中產都將自己所有人生的精力放在間樓,希望有四面牆的保障時,社會就會缺乏活力,弊大於利。」
甄慶悅強調,自己並不反對「經屋永遠姓經」的概念,「只可以賣給經屋輪候者,其實是合情合理的。但問題是價格,要保值,是否等同要讓買經屋的人賺很多?這些是偽命題,無論是否賺都好,你要給一個合理的價格,等他可以有一個上升的階梯,有個位可以讓他走。第一,讓他可以向上流動;第二亦真正達到政府目的,釋放單位予有需要的人,這才是雙贏方案。」
轉售價如何訂價?甄:會否出現低賣高買情況?
甄慶悅亦指,新文本另一個矛盾之處,在於政府將「二手經屋單位」轉售予其他申請人時,究竟會以怎樣的方式訂價?
按照新文本的說法,「轉售價」的訂定是由行政長官批示作出,「重點是你如何計這條數?一手業主在購入單位十年、二十年後原價賣給政府,究竟你如何定價賣給二手業主?是否原價賣?這對政府十分不公平,因政府要負責翻新等工作,而對二手業主來說就十分著數。但若政府是因應市場的情況而加價賣出時,這就對一手業主十分不公平,為何要一手業主賤賣單位,而政府就高位賣出予二手業主?這是一個不公平的地方。」
經屋隊伍計分排序完即散隊 甄:是否出現數萬人爭數單位的情況?
甄慶悅續指,現時的經屋申請是採取「有屋就有隊,無屋就無隊」的方式進行,但當將來一手業主將單位賣給政府時,政府又是否採取有一個單位在手就賣一個的做法?還是等夠有十個八個在手時才賣?「要記住,現在政府只推售千多個單位,都吸引數萬人去申請,現在沒有輪候機制,你又如何開隊?當你不知政府何年何月何日開隊時,有一手業主會不斷賣給你時,你又會否開隊?還是儲十個才開隊?這樣的話就會浪費單位,到時市民一定會罵。」
「這些問題的細節都完全欠奉時,你又如何去討論經屋法?政府現在只是不斷地拋出一些概念出來,但具體執行方法完全欠奉,亦無具體理念,就會衍生這些問題出來。」

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