物業登記局於2019年1月23日作出批示，駁回抵押權人甲銀行於2019年1月4日提出的登記申請，乙股份有限公司針對有關批示向初級法院提出司法上訴，請求撤銷有關決定及批准以附註方式增加X房地產的抵押登記內容。初級法院經審理有關案件後駁回有關司法上訴，乙股份有限公司不服，向中級法院提起平常上訴。根據乙股份有限公司提出的登記申請，其希望在X房地產的抵押登記內增加以下登記說明：1.關於《民法典》第690條規定的涉及抵押的“不容許之約定”；2.有關用作經營幸運博彩娛樂場的獨立單位或土地在相關幸運博彩轉批給合同終止或完結時，在其上設定的抵押亦告失效；3.當發生上述抵押之失效時，相關用作經營娛樂場的物業將歸屬澳門特別行政區所有，並同時須解除在物業上設定的一切抵押及其餘負擔。

中級法院合議庭對案件作出審理。

合議庭首先指出，《物業登記法典》第2條列舉出須予登記的法律事實，且有關列舉是一種盡數的列舉，而在第2條第1款h項中，法律要求須對“抵押權，其讓與或變更，其登記之優先順位之讓與，以及收益用途之指定”的事實作登記，此外，第88條、第89條、第90條及第91條列出了在對法律事實進行登錄時應載有的一般必備資料、附加協定和條款、特別必備資料和有關抵押登錄的特別必備資料。換言之，為對抵押事實進行登錄，登記官只能接納那些被上述條文容許的事項內容進行登錄。乙股份有限公司要求記載的3項登記說明都不是有關條文所要求記載的內容。其後，合議庭逐一分析該3項登記說明。關於第1項說明，合議庭指出，《民法典》第690條規定的有關抵押之“不容許之約定”乃一項強行性規定，即立約人不能透過他們的意思表示去排除有關規定的適用。即使物業登記內沒有記載該強行性規定，亦不會有損物業登記的公示性。關於第2項說明，合議庭認為根據第16/2001號法律《訂定娛樂場幸運博彩經營法律制度》第37條及第40條第1款規定，對於甲銀行(抵押權人)而言，其抵押權是以幸運博彩批給或轉批給合同而產生的土地批給權利為基礎，一旦土地批給的基礎不在存，理所當然地在其上設定的抵押權亦應當消滅，這是《民法典》第725條c項規定的其中一項導致抵押權消滅的原因。因此，乙股份有限公司只是重申法律規定的後果，有關表述毋須記載於物業登記內。關於第3項說明，合議庭指用作經營娛樂場的物業在幸運博彩批給合同終止或完結後歸屬澳門特別行政區的法律效果是由第16/2001號法律第37條所規定的內容，因此，所面對的同樣是上面提及的情況，即對於強行性的法律規定是毋須以物業登記的方式重新宣示和公開，除非法律另有規定。

綜上分析，中級法院合議庭裁定上訴理由及請求不成立，維持被上訴決定，拒絕上訴人的登記申請。

參閱中級法院第1065/2019號案的合議庭裁判。