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三條紅線下恒大7折賣樓減債 恐觸發內地樓價冧市

2020-09-28 08:01
市場擔心,恒大率先劈價隨時引起一波掟貨潮,觸發內地樓價冧市。(設計圖片)
恒大主席許家印揚言,要在一個月內出售千億價值的項目。(資料圖片)
當市民收入下跌,買樓意欲肯定會減低。(東方IC圖片)
聯合國貿易和發展會議發表公告,因疫情打擊,相信今年經濟會收縮4%以上。(RTHK圖片)

上周網上流傳恒大(3333)上書廣州政府求救,雖然集團即時作出否認,但恒大債務高企,在中央政策下內房企業急謀對策大減債務,卻是不爭的事實。市場就擔心,債務高築的房企不少,恒大率先劈價隨時引起一波掟貨潮,擔心觸發內地樓價冧市。(文:易煬)

事緣是中央要求內房企業減低負債比例,以防企業過份擴張而爆破,繼而影響整個房地產市場及經濟,於是制定了三條紅線的規定,並傳已在12家企業中推行。

在三條紅線的要求下,內房企業要減低債務,以符合中央的要求;但要減債,就要還款,問題就是錢從何來?最直接及有效的方法,就是加快售樓步伐,套回現金再償還貸款,以達致不違反中央指令下的負債規限。

劈價賣樓拖低樓價

要達致快賣樓,簡單方法是減價,特別是那些動輒年內賣樓以千億計算的大房企,需要頗大的購買力吸納旗下貨源,大手減價就成為搶客的殺手鐧。恒大主席許家印揚言,要在一個月內出售千億價值的項目。

當市場有千億貨源推出,而全數是大手減價出售,市場上許多的購買力將會流去恒大的樓盤。可現時開發商也明白,要符合三條紅線,就要賣樓套現還債,但恒大的大手劈價,勢搶去購買力。為免客源被恒大搶去,開發商大多會將旗下樓盤也調低價格出售,隨時出現局面是整個市場也在減價,樓市價格立時下調。

樓價與市民收入脫節

內地樓價連升十多年,中間幾乎沒有試過深度調整,事實上目前一部份房屋已不是剛性需求,部份是被人囤積或投資。可是,內地若持物業收租,與投入的資金是不成正比,每每回報不到兩厘。大家寄望是資產升值,若然資產未能同步上揚,反倒有回調,那就大大降低國人買樓意欲,少了人置業,樓價更難向上升,反之有機回落。

加上樓價目前水平,已經與一般市民的收入脫節,許多人買楼是動用幾方面家屬的資金力量,如夫妻的父母資金支持才能給首付。在樓價不斷上升時,大家也沒所謂,加上工資收入年年增加,供樓的負擔也慢慢紓緩。但若樓價下跌,情況就不一樣,財富效應失去,有意入市的市民就會減少,更難支持不斷上升的樓價。

經濟下跌樓市難獨善其身

不要忘記,今天全球經濟情況急劇惡化,股市因為各國政府放水而得以重生,但實體經濟却難逃下滑。多國因封關及停工而影響生產,旅遊業、運輸、酒店大受打擊,至於零售業,在疫情下人們收入減少,出外意欲也大降,肯定受影响。

聯合國貿易和發展會議早前發表布告,因新冠肺炎疫情打擊,全球經濟面對深度衰退,但相信今年經濟會收縮4%以上,全世界的產出減少6萬億美元(約46.5萬億港元)。

經濟下滑,樓市就很難獨善其身,當市民收入下跌,買樓意欲會減低,而負擔能力也因為工作收入降,甚至失去工作,那還有能力去置業,部份購買力勢將失去。

若情況持續差勁,現時持有物業的,也有可能沒有能力去供樓,要賣樓套現。當然,中國情況比其它地方要好,因為疫情控制得宜,經濟也在緩慢復蘇,但全球景氣下滑,中國也将受影響,樓市也會受到拖累。

九七香港發展商爭相掟貨

樓價六年內冧七成

內地房企高負債而要大手減價賣樓,情況有點像九七年香港的樓市,當時亞洲金融風暴,經濟一下子惡化,發展商的負債高企,信和置業(0083)拍下小西灣地王後負債累累,在金融風暴下,要率先減價賣樓以套現。

那時別的發展商看在眼裡,怕客源被搶,也爭相掟貨,令樓價愈賣愈低。畢竟當年許多發展商的負債比率高企,而在金融風暴後,銀行借貸十分審慎,甚至要追收借款,令發展商也要錢不要貨,總之脫手最緊要。

同時,市民的負擔能力也受經濟下滑影響,過去市民年年加薪,但金融風暴下人工非但冇得加,就連工也朝不保夕;加上當年管理首期借貸失當,許多人以高杠槓置業,樓價一旦調整,供樓人士即成負資產,也爭相在二手市場賣樓,形成人踩人局面,樓價下跌一發不可收拾。

今天內地較當年九七香港要好,國家要求的借貸做得較審慎安全,較少有過量貸款,但新樓在開發商爭相降價下,樓價進入一個較深度調整是有頗高機會出現。

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