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香港樓價今年料溫和反彈

2021-01-18 06:35


    香港樓價今年料溫和反彈

    據香港差餉物業估價署的數據顯示,二○年十一月樓價指數錄得三個月以來首次同比跌幅,按年下降1.3%。截至十二月廿七日當周,追蹤二手房價的中原城市領先指數,與一九年底相比下滑了1.1%,為12年來首次按年下跌。

    樓價下滑背後的原因主要有兩個。第一,疫情反彈,影響投資氣氛,同時阻礙經濟活動包括買樓活動。第二,營商環境轉差,加上邊境管制持續(十一月入境旅客人數連續第10個月錄得超過95%的同比跌幅,按年減少99.8%,且十一月零售銷售總額連跌第22個月),增添市場對香港經濟復甦前景的擔憂,同時對勞動力市場帶來壓力。因此,自住買家和投資者入市意慾均受到影響。

    不過,踏入二一年,本欄預計以下幾個利好因素,可能帶動樓市反彈。首先,若疫苗面世及其成效性高,香港或能夠逐漸控制疫情,支持經濟活動恢復正常。屆時,壓抑的樓市需求得以釋放,或有助樓市反彈。其次,美聯儲將維持利率於零附近不變,香港的借貸成本可能會保持在較低水平。第三,全球主要央行維持大規模的買債計劃,加上市場對全球經濟前景感到樂觀,支持股市反覆向上。這衍生的正面財富效應,可能提振香港樓市的投資需求。第四,疫情反覆令香港的建築活動受阻,加上政府撤回空置稅的法案,未來房屋供應可能僅緩慢上升。換言之,樓市供求不平衡可能持續。這有助帶動樓宇價格在未來同時穩步向上。

    儘管樓市有復甦的可能,惟本欄認為樓市不同板塊的表現可能是有區別的。具體而言,受惠於一九年首置按保上限上調的政策,售價不高於1,000萬港元的中小型單位,前景可能相對樂觀。相反,較大型單位價格的上行空間可能會受到兩個因素限制。首先,因移民或現金流壓力,部分業主可能大幅減價出售豪宅。其次,租金持續下滑(大型單位的租金連續第14個月下降)亦可能打擊投資需求。在此情況下,中小型單位價格可能會比大型單位價格增長得快。

    總括而言,本欄預計二一年房屋交易量將溫和反彈,整體房屋價格指數將上漲約5%。

    華僑永亨銀行經濟師李若凡