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越秀房產基金公佈2020年全年業績

2021-03-04 20:00


廣州IFC下半年快速復蘇,收入環比增長31% 基金業績强勢回升

 

整體經營保持穩定,期末出租率逆勢增長

  • 2020年全年收入總額為人民幣17.59億元,物業淨收入為人民幣13.23億元。
  • 資產規模為人民幣362.60億元,物業估值為人民幣344.88億元。
  • 物業整體期末出租率約為92.8%,較2019年的92.6%,逆勢增長0.2個百分點。其中,寫字樓物業出租率91.3%,零售商場物業出租率98.0%,批發物業出租率94.0%。

廣州IFC發揮主力作用,下半年經營迅速反彈

  • 廣州國金中心IFC全年收入9.31億元,佔基金收入53%,下半年收入環比增長31%。其中寫字樓物業化解巨量退租風險,租金水平仍然保持29%的市場租金溢價,其中續簽租金單價同比增長6.3%。國金天地商場經營氛圍恢復接近至疫情前水平,下半年收入環比增長12.2%,四季酒店下半年經營情況反彈,收入環比增長157.5%;下半年平均入住率80.1%,較上半年提升45.9個百分點,全年平均入住率高於競爭群2.4個百分點,全年平均房價高於競爭群40%;國金雅詩閣公寓下半年收入環比增長12.4%,下半年平均入住率86.7%,較上半年提升9.2個百分點,全年平均入住率高於競爭群13個百分點,全年平均房價高於競爭群44.7%,業績收入和GOP連續五年穩居雅詩閣集團中國區第一名。

成長型項目表現突出,連續3年呈增長態勢:

  • 成長型物業(包括武漢物業和杭州維多利)武漢物業經營收入人民幣179.3百萬元,同比增長5.7%;其中武漢財富中心期末出租率87.1%,同比增長12.1個百分點,租金單價96.3元/㎡,同比增長1.0%
  • 杭州維多利經營收入人民幣32.5百萬元,同比增長1.6%,期末出租率95.9%,同比增長3.8個百分點,租金單價119.6元/㎡,同比增長1.5%。

多維度成本管控見成效,運營成本及稅費有效節流

  • 疫情期間酒店公寓嚴控管理成本及經營開支,成本同比下降22%。
  • 通過提高稅務管理價值,税負同比下降28%。

充裕財務資源,靈活應營運需要及分派:

  • 於2020年12月31日,現金及現金等價物及短期存款結餘約人民幣18.256億元,具備足夠財務資源以應付財務承擔及營運資金需要。

優化長短期融資結構組合,主動開展再融資計劃:

  • 通過維持適當的浮動利率敞口,享受低融資成本紅利。2020年末,融資平均成本率為3.01%,比年初4.20%下降119個百分點。
  • 於2021年1月成功發行4億美元5年期公司美元債券,債券票息率為2.65%。市場反應熱烈,共獲得超額認購超過8倍。成功降低融資成本和優化債務結構。

香港,中國 - Media OutReach - 2021年3月4日 - 越秀房地產投資信託基金(「越秀房產基金」,連同越秀房託資產管理有限公司,統稱「基金」;股份代號:00405)公佈其截至2020年12月31日止之全年業績。

有效應對疫情影響,整體經營保持穩定

2020年是極不平凡的一年,中國經濟逆風前行,成為全球唯一實現正增長的主要經濟體。2020年也是越秀房產基金上市十五周年,憑藉多年積累的優秀運營能力和良好的底層資產優勢,管理人沉穩應對挑戰、積極尋覓機遇,成功克服新冠疫情爆發初期的不利影響,經營業績下半年較上半年穩步回升,寫字樓專案出租率繼續保持高位,展現出越秀房產基金強大的經營韌性與活力。同時,為保持良好的經營態勢,穩定現有客戶並引進優質客戶,管理人有計劃地對部份房託物業進行更新改造,物業保值增值。於2020年12月31日,越秀房產基金之物業組合估值約為人民幣344.88億元。2020年每個基金單位分派為人民幣0.1985元,約等於0.2293港元,按基金單位於2020年12月31日的收市價3.78港元計算,按年計算的分派收益率為6.07%(2019年:5.14%)

廣州國金中心

新冠疫情下,甲級寫字樓租賃需求受到影響,客戶租金承受能力下降,退租風險加大、擴租意願下降。國金寫字樓運營團隊靈活調整招商策略、打響物管抗疫口碑,增強客戶粘性,積極挖掘現有客戶的擴租需求;同時,多渠道招商引優,有效緩解了退租的空置壓力且確保現有客戶長期穩定。2020年全年,國金中心成功引進建信金科、現代產險、芒果TV等知名企業,物業租金水平仍然保持29%的市場租金溢價,其中續簽租金單價同比增長6.3%。「國金天地」通過高密度主題活動策劃和異業資源引入,助力客流回暖和提振經營收入。全年客流量恢復至去年近80%,全年銷售額已恢復至去年同期的80%以上。


酒店公寓受疫情影響最大,在控成本、拓客源、優餐飲多措並舉下,實現經營恢復提速增效。廣州四季酒店全年平均入住率高於競爭對手約2.4個百分點,全年平均房價高於競爭群約40%,酒店全年RevPAR指數為145.9,其中2020年12月廣州四季酒店入住率為83.3%,房價為人民幣1,930元。廣州四季酒店獲福布斯旅遊指南頒發的「2020福布斯旅遊指南五星級酒店」,已連續六年蟬聯此殊榮。雅詩閣公寓在疫情期間抗風險能力強,全年採取穩長租、增短租的經營策略,全年平均入住率達82.2% 高於競爭對手13個百分點,平均房價人民幣979元,高於競爭對手約44.7%,RevPAR指數創歷史新高,達到171.8。


武漢物業

越秀財富中心透過加強產業招商,加大線上推廣力度,快速回應客戶需求,主動調整風險租戶,打破後疫情時代困局。全年實現新簽面積約4.1萬平方米,成功引進華潤雪花、泰康人壽兩家世界500強企業,及行業龍頭客戶10家。2020年出租率上升12個百分點至87.1%的歷史高位,進入武漢市第一梯隊。


星匯維港購物中心針對49家優質租戶,提出差異化租賃重組方案,結合政府消費券,結合商戶經營狀況,實施定向幫扶,實現頭部商戶租金價值釋放。全年新增新能源汽車等8個品類,持續優化經營品類結構,優化調整後B館二樓經營業績同比提升41%,新品牌銷售額同比提升163%,商場吸客能力持續提升。營銷推廣方面,把握線上線下活動節點,促進商戶銷售額提升,年末銷售額恢復比例達97.3%。


白馬大廈

管理團隊積極拓展客戶資源,大力推進招商儲備及優質品牌轉化,全年共儲備客戶981名,年末出租率94%,高於市場平均水平,租金單價每平方米人民幣535元繼續領跑商圈。通過實施差異化租賃政策扶持經營,有效穩定核心優質客戶。順利推進六樓續約優化調整和二樓租約戰略性延長,實現六樓品牌優化提升,清退了不符合樓層定位品牌,為未來租戶結構優化奠定良好基礎。


上海越秀大廈

上海寫字樓租賃市場繼續呈下行趨勢,小陸家嘴及竹園區域空置率持續攀升,租金價格走低。越秀大廈通過渠道、產品、價格、物業管理四個方面提升來保證經營,穩定出租率。出租率從疫情期間最低點81.1%提升至92.6%,繼續領跑竹園板塊。


財富廣場、城建大廈

財富廣場成功引入南粵銀行、廣發銀行等高淨值優質客戶,全年新簽面積超過1萬平方米;同時主動排查內部風險客戶,為預招商及客戶儲備搶佔先機。城建大廈成功引入科文斯醫藥、思百吉、中審亞太會計所等知名企業,迅速填補空置面積,並且提前完成裙樓簽證中心約8,000平方米續約,穩定大廈出租率。


維多利廣場

管理團隊迅速對疫情後消費、品牌拓展需求進行調研,及時制定調整策略與措施,高效精準地招商,成功引入多家不同業態頭部品牌,實現商場首二層業態豐富及品牌優化,以及五、六樓餐飲重新定位和品牌雙提升,全年共完成約7,000平方米新簽面積,到期面積續約租金升幅約 4%。


杭州維多利

管理人大力拓展客戶資源,把握重要客戶杭州海關進駐利好,疫情下快速續約第一大租戶錢塘智慧城,成功引入中國鐵建、中交水利兩家世界500強企業及多家優質企業。全年完成新簽及續租面積約9,000平方米,穩定大廈多家主力租戶。

積極推進資產增值工程,實現物業保值增值

年內,管理人繼續投入多項資產提升改造工程,包括實施了國金中心寫字樓共約4,300平方米的單元裝修;雅詩閣公寓形象提升改造工程;城建大廈空調風機及視頻監控升級改造;白馬大廈發電機改造工程;上海越秀大廈視頻監控、衛生間升級改造和約4,800平方米單元裝修,及武漢越秀財富中心寫字樓約2,000平方米單元裝修等,投入費用約人民幣4,700萬元,各項目寫字樓經過裝修改造的單元,均有效縮短了空置期並提升了租金水平,持續提升項目的營運效率和營商環境。

未來展望

越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示:「展望2021年,中國將引領全球經濟復蘇步伐,疫情滯後性影響逐步消退、市場有望持續向好。基金管理人將搶抓消費回暖、市場回升、產業動能調整的結構性機會,持續增強管理主動性,靈活調整租務策略,深度挖掘空間價值,致力開啟越秀房產基金的增長第二曲線。同時,持續尋找符合越秀房產基金投資策略的優質項目,把握具備成長潛力的投資機會,優化資產結構及資產品質,不斷為基金持有人帶來持續穩定的回報。」


越秀房產基金簡介

越秀房地產投資信託基金(「越秀房產基金」,股份代號:00405)於2005年12月21日在香港聯交所上市,為全球首隻投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金。越秀房產基金目前擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、上海越秀大廈、武漢物業(包括「武漢越秀財富中心」、「星匯維港購物中心」及若干停車位)及杭州維多利,共8個優質物業,物業總產權面積約97.3萬平方米。


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