香港樓市升幅或有限
香港二月整體樓價指數連升兩個月,並錄得二○年一月以來最大同比升幅2.97%。二月新批核的住宅按揭貸款連升第六個月,按年增長61.1%。三月房屋成交量連升第十個月,按年大幅增長92.4%至7,444宗,為一九年五月以來最高。截至四月四日,另一個追蹤二手樓價的中原城市領先指數按周反彈0.5%,創七月底以來高位。
近期支持香港樓市維持穩健的原因主要有以下幾個。首先,港元拆息維持在多年低位。隨着樓市反彈,一些商業銀行更下調新住宅按揭貸款利率。低息環境,增添潛在買家入市的動力。其次,隨着香港本地疫情緩和,强勁的抑制需求得以釋放。第三,中短期供應緊張。供應方面,去年受疫情影響,新屋動工量按年下跌36.2%至11,800個單位,為一一年以來最少。更值得留意的是,差餉物業估價署預期二一和二二年新屋落成量將分別達到18,230和19,980個單位,較二○年的20,890個單位少。
然而,由於中原城市領先指數仍未出現明確的升勢,本欄將繼續關注樓市的上升空間會否受限於不斷下滑的租金及股市回調造成的負面財富效應。
租金方面,受邊境限制措施的影響,去年以來來港讀書及工作的人數大減,致相應的租屋需求轉弱。另外,失業率上升至近十七年高位,亦驅使租客要求業主減租。因此,二月香港房屋租金指數連跌第十七個月。展望今年,租金或難大幅反彈。一方面,雖然近期本地疫情緩和,惟疫苗接種進度偏慢。政府提出疫苗氣泡的概念,能否如期激勵市民接種,仍需關注。即使香港疫苗接種速度加快,若其他地區未能跟得上(例如近期日本、印度等亞洲國家疫情反撲,且疫苗接種率較低),旅遊限制措施仍難明顯放寬。另一方面,儘管失業率可能隨着經濟復甦而逐漸回落,惟部分受疫情衝擊較大的行業如旅遊業等仍需要較長一段時間恢復。
總括而言,本欄維持今年年底樓價指數將按年上升最多5%的預期。同時,短期內樓市可能維持參差的表現,其中中小型單位(小於100平方米)和豪宅(大於160平方米)可能跑贏中大型單位(100-159.9平方米)。華僑永亨銀行經濟師李若凡
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