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戴德梁行與中國房地產業協會聯合發佈2020年度 《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》

2021-06-15 11:15


香港 - Media OutReach - 2021年6月15日 - 享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行發佈2020年度《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》。報告除了覆蓋亞洲主要國家及地區REITs市場概況及持有內地物業分析、國內不動產資產證券化市場等往期報告內容之外,首次加入了美國、新加坡、印度基礎設施REITs市場專題研究,並對豐樹物流信託做了詳細案例分析,為中國公募REITs市場的發展提供參考與借鑒。

日本、新加坡、中國香港、印度四地REITs成為亞洲市場關注焦點

截至2020年底,亞洲市場上共有185支REITs,總市值達2,814億美元,較2019年末市值下跌約5%。監管機構及REITs管理人通過多種手段積極應對疫情所帶來的衝擊,為REITs度過疫情困境提供了多層面、更具針對性的舉措。

  • 日本共有62支REITs,總市值約1,394億美元。雖較2019年市場規模下降9%,但依然佔據了亞洲REITs市場過半市值,為亞洲規模最大的REITs市場,亦是全球第二大REITs市場;
  • 新加坡REITs市場在2020年表現活躍,在監管政策的積極推動下,整合及兼併不斷,交易流動性提升。截至2020年底,新加坡共有42支REITs,總市值約814億美元,分派收益率達6.4%;
  • 中國香港REITs市場2020年挑戰與改革並存,受新冠疫情和社會事件的衝擊,REITs股價整體下降11%。分派收益率達6.3%。平均杠杆率為28%,低於新加坡及日本市場;
  • 印度REITs市場於2020年及2021年初有兩支專注于寫字樓物業REITs上市,此外還有兩支基礎設施投資信託(InvITs)發行上市,即經營公路的IRB和經營電力網絡的IndiGrid。

國內不動產資產證券化市場繼續快速擴張

本次報告重點對國內類REITs、CMBS和CMBN產品在2020年的市場變化及亮點進行了分析,同時對截至2020年底已到期產品的處置方式進行了總結:

  • 2020年共計發行產品90單,發行規模達1,798.6億元,單數及規模較上一年分別增長8.4%及13.1%;
  • 年內發行2單基礎設施資產類REITs項目,為國內基礎設施行業的融資模式提供了創新範本;
  • 截至2020年底共有32單產品實現退出,富力廣州國際空港綜合物流園CMBS、北京華遠盈都商業類REITs等市場化處置案例受到行業廣泛關注。


此外,報告深入分析了美國、新加坡、印度上市基礎設施REITs的市場表現。戴德梁行北京估價及顧問服務部董事、資產證券化業務負責人楊枝表示:「2020年度的報告對美國AMT、CorEnergy,新加坡和記港口信託,印度IRB InvIT等基礎設施REITs產品做了詳細分析,旨在探究海外基礎設施REITs的發展狀況,以助於對中國公募REITs做出更合理地展望和預測。」

戴德梁行參與不動產資產證券化項目突破100

作為最早致力於國內REITs實踐與研究的專業機構之一,戴德梁行積極參與中國不動產資產證券化行業發展。截至2021年5月已完成113單已發行的類REITs、CMBS和CMBN項目盡職調查和評估工作,產品發行規模超2,700億元,代表性專案包括國內首單可擴募類REITs菜鳥網路物流、首單儲架租賃住房類REITs保利租賃住房、首單人才公寓類REITs深圳安居集團人才公寓、首單續發類REITs蘇寧雲新等。

國內基礎設施公募REITs即將落地

近期,9單基礎設施公募REITs產品正式獲得中國證監會的註冊許可,並已陸續進入發售環節,國內基礎設施公募REITs的即將落地成為了本次論壇中各位嘉賓討論的重點。

戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示:「隨著9單基礎設施公募REITs試點項目進入發售環節,國內期盼已久的REITs市場終於開啟。戴德梁行有幸參與其中5單項目的盡職調查和評估工作,底層資產類型包含物流倉儲、產業園區、垃圾處理及發電設施。戴德梁行憑藉自身經驗與專業服務助力基礎設施公募REITs行業持續健康發展。」

香港REITs市場

香港市場方面,為加強香港REITs市場的競爭力及促進其長遠發展,並同時能確保投資者得到保障,香港證監會亦於去年12月發佈執行新修訂旳《房地產投資信託基金(REITs)守則》,其中四大修訂內容包括:

  • REITs在符合各項條件的情況下投資於少數權益物業;
  • REITs在投資物業發展項目時,可超過現有的資產總值一成的上限;
  • 將REITs的借款限額由資產總值的45%提高至50%;及
  • 將適用於REITs的關連人士交易和須予公佈的交易的規定,與上市公司的規定大致看齊,以符合現行的政策和慣例。


行政長官在去年的施政報告中亦表明,將積極推動香港房地產投資信託基金(REITs),令香港發展成為亞洲區蓬勃的房託基金市場。事實上,領展(00823)作為以市值計現時亞洲地區最大型REIT,近年已通過投資收購國內及海外多項物業資產及權益,積極開拓發展成為全球性的房地產投資和管理機構。領展旗下資產分佈香港、北京、上海、廣州、深圳、倫敦及悉尼,並計劃在不同市場持續開拓業務增長機會。

最近香港REITs市場亦有由較知名企業發起的新上市REITs,包括分別於2019年12月及2021年5月上市的招商局商業房託(01503)及順豐房託(02191),而市場上據悉亦有其他REITs正在籌備上市。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部董事總經理陳家輝表示:「REITs是資本市場運作的重要一環。隨著香港新修訂《房地產投資信託基金(REITs)守則》的實施,為香港的REITs提供更大的投資靈活度;再加上國內基礎設施公募REITs的上市,相信香港及國內REITs市場會有更積極及全面的發展。」

戴德梁行

戴德梁行︱ Cushman & Wakefield (紐約證券交易所股票代碼:CWK)是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家,設有 400 多個辦公室,擁有50,000名專業員工。在大中華區,我們的22家分公司合力引領市場發展,並於2017、2018、2020榮膺《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究中國區年度大獎。2020年公司營業收入達78億美元,核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情,請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。


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