恆大跌至白菜價   是否抄底時機？

    上周說中概股抄底的首選是騰訊和阿里，因其護城河深、潛力大、擁有長期競爭優勢、財務強健、成長有持續性，是行業王者企業，正如股神巴菲特所言：“最好的是一家優秀企業碰到暫時困難時，我們在它們躺在手術床上時買入。”但抄底的最關鍵因素不是價格便宜，就如最近股價跌個不亦樂乎的恆大集團(3333) ，以及同系企業如恆大汽車(0708) 、恆大物業(6666) 、恆騰網絡(0136)等，筆者都不會建議閣下去抄底。

    中國最大地產商之一

    恆大集團是總部位於深圳的大型綜合性企業，一九九六年由民營企業家許家印在廣州創辦，二○○九年在香港交易所掛牌上市。集團核心業務為房地產開發，是中國規模最大的房地產發展商之一，去年銷售達六千九百多億元人民幣，項目遍及全國兩百多個城市，開發樓盤六百多個。該集團還發展其他多元化業務，包括新能源汽車、文娛、旅遊、體育等方面，其入股的廣州恆大淘寶足球俱樂部曾八次奪得中超足球聯賽冠軍，是亞洲近年表現最佳的足球隊。

    一六年，恆大集團被美國《財富》雜誌入選世界500強公司，並成為唯一一家只用20年就成為世界500強的房地產企業，即使去年也排名第152位。一七年十月，許家印以二千九百億人民幣財產，被《胡潤富豪榜》評為中國首富，超越馬雲、馬化騰、李嘉誠等人，如今恆大突然爆出資金斷鏈財務危機，令人感到唏噓。

    股價較高峰跌近八成

    恆大上周五的收市價為7.26 港元，這家曾經風光一時的中國房地產界一哥企業，在一七年股價最高至32.5港元，如今與當年高峰比較，股價下跌了78 %。如果此時只是碰到 “暫時困難”，確實是抄底的好機會，但情況似乎存在太多變數，難以肯定。

    眾所周知，房地產開發是一個重資產、高負債、高槓桿的行業，企業必然非常依靠銀行貸款及發債。但企業負債越高，財務風險就越大，特別是碰到樓市逆轉，損失可能會很嚴重。○八年美國爆發的房地產次按危機，不少房企從此倒閉消失，大量抵押房屋遭銀行拍賣，無數業主喪失家園，後再經過十年煎熬，房市才慢慢復甦起來。

    借債觸及“三條紅線”

    去年八月，為管控房地產企業債務風險，中國住房和城鄉建設部、中國人民銀行訂出了 “融資新規”的“三條紅線”，要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不小於1。平情而論，就以華爾街的標準來說，這三條紅線也訂得相當合理。然而恆大借債狀況完全觸及“三條紅線”，意味着今後再難以向銀行融資。

    恆大自成立後就利用銀行貸款擴展甚速，具體利率成本不知道，但其發行債券利率高至8.5至10厘，最近被恐慌性折讓拋售，實際孳息率更漲至約13厘。恆大有息負債去年最高峰時達8,700多億元人民幣，但全年利潤只300多億元。該公司近年以高成本借款為代價增加土地儲備，並擴展至非核心的燒錢項目如電動車、足球俱樂部等，過度急進並非明智之舉。

    瘋狂減價售樓非良策

    去年三月，恆大決定實施“高增長、控規模、降負債”的新策略，首先是積極減價賣樓，折扣幅度大至七折，甚至給予現金付款客戶低至五、六折優待；其次是減少買地，今年上半年恆大買地跌至房企100名以外。恆大稱近期有息負債已降至5,700億元，但外人不知道其明股實債和表外負債數字多少？恆大瘋狂減價會造成集團資產大幅減值，以去年八月集團的資產負債率82%來說，如資產全面減值2成已導致集團資不抵債，也可能出現骨牌效應最終推倒樓市，所以瘋狂減價不是長遠之計。

    房地產業掀動民生和上下游很多行業，僱用相關工人亦很多，與銀行和金融系統息息相關，恆大是中國房地產業巨頭之一，已有些“大到不能倒”的架勢，所以中央也可能出手相救，或者出面協調銀行提供一些以新還舊債。然而，筆者感覺不明朗因素太多，寧願忍手不去抄底，但意見僅供參考。

    容永剛