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大灣區商業物業投資市場活躍

2021-08-12 18:05


預計今年全年成交額超過500億元人民幣 投資者放眼二、三線城市 工業物流、冷凍鏈、數據中心受捧

  • 廣州及深圳成交額連續四年超過500 億元人民幣,預計今年全年可保持該水平,成交更擴闊至區內二線城市。
  • 外資進一步加強大灣區投資,為華南地區的低資產配置,作地理策略性資產佈局。
  • 傳統物業類型仍為交易主力,但隨着大灣區內交通網絡日趨完善,為新型物業提供發展優勢,工業物流、冷凍鏈、數據中心亦漸獲投資者青睞。


香港 - Media OutReach - 2021年8月12日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2021上半年大灣區商業物業投資市場回顧及展望。近年大灣區發展迅速,交通網絡日趨完善,帶動產業轉型,為區內物業投資帶來新格局。除了深圳及廣州以外,投資者亦將目光放至其他二線城市,投資項目亦日趨多元化,從傳統的寫字樓及商場,到工業物流、冷凍鏈及數據中心等新興物業類型也納入資產組合考慮。



資料來源:戴德梁行
圖一:近年大灣區商業物業投資成交金額
圖二:內資及外資投資額比例
圖三:近年大灣區各類商業物業類型成交金額佔比
圖四:2020至2021年大灣區倉儲物流、數據中心成交案例

大灣區商物業投資成交金額

自大灣區概念於2017年推出以來,瞬即引起自用買家、私人投資者及基金的關注,商業物業投資交投變得活躍,廣州及深圳的成交額連續四年超過500億元(人民幣,下同),當中包括李寧、喬丹體育、深高速均在深圳置業作為總部,另廣州則在TMT企業的帶動下,亦令小型單棟物業得到自用買家的青睞。

 

2019年更是大灣區商業物業投資市場發展的分水嶺,隨着「粵港澳大灣區發展規劃綱要」正式公佈,其他城市的商業物業投資機遇亦開始浮現,令成交更擴闊至廣深以外其他大灣區城市,金額亦由2019年的27億元(佔比4%),增至2020年34億元(佔比6%),今年上半年亦錄得超過2億元(佔比1%)相關交成,預計今年全年大灣區交投會超過500億元水平,證明投資者仍然保持一定熱情。(圖一)


大灣區投資者分佈

至於市場資金來源方面,大灣區過去都以內資為主,佔逾八成投資金額比例,但其實外資亦一直高度關注這個市場,該類買家佔比逐年增加,特別是廣州,由於宏觀經濟表現突出、消費能力強勁,加上市場可售核心位置優質綜合商業組合稀缺,令廣州成為外資的投資焦點。

 

戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士表示:「自2018、2019年起,外資進一步加強大灣區投資部署,其投資額佔比由過往的20%以下水平,躍升至今年的約25%圖二)。我們認為,這是因為外資向來在華南地區的資產配置較低,而大灣區作為國家重要戰略地區,則為他們提供了黃金機遇,藉投資商業物業作地理策略性資產佈局,故該類成交亦日趨增加,相信外資會繼續在大灣區內不同城市尋找新的投資項目。」


大灣區商業物業投資類別

在大灣區強勁消費力的刺激下,商業成交頻繁圖三)。於不同商業物業類別中,以廣深地區的寫字樓和商場等傳統物業類型成交佔比最大。由於商業物業的資產價格回調,許多自用買家、私人投資者頻頻收購物業作為總部,超大型交易的主要投資人仍以保險資金為主,如深圳更首次出現大型綜合項目成交,由平安保險以66億元向萬科購入萬科雲城資產項目,預計今年深圳商業物業的成交宗數將創歷年新高,總成交額恢復往年水準,平均成交規模下滑,每宗成交額約10 億元,略低於往年水平。

 

至於廣州由於核心位置優質寫字樓較為稀缺,投資者放眼其他項目,例如商場。2021年上半年,該類交易佔比大升至佔整體商業物業成交額的三成以上,如領展於今年購入廣州的太陽新天地,成交價為32.05億元,自用型買家則頻繁收購單棟寫字樓物業。

 

此外,隨着大灣區的公共交通網絡日趨完善,不只大大縮短交通時間及距離,更帶動產業轉型,吸引人口流入,令二、三線的城市經濟起飛,從而衍生新型商業物業投資項目——工業物流、冷凍鏈、數據中心等,這些項目均受到投資者的青睞,更接連錄得成交圖四)。

 

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生總結說:「大灣區的本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍,開始密切留意市場上的投資機遇,令今年上半年的商業物業市場交投明顯增加。隨着區內更多交通及基建設施日趨完善,加上政策驅動,其他大灣區城市受到越來越多投資人關注,相信更多投資者會放眼深廣以外的二線城市,投資項目亦會由傳統的寫字樓及商場,拓展至工業物流、冷凍鏈、數據中心,令區內的新型商業物業市場更為多元化。」

 

請按下載活動照片及簡報

 

圖片說明:

相片一:戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生(左)及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士(右)。

相片二:戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生(左)及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士(右)。

 

戴德梁行

戴德梁行是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家,設有400多個辦公室,擁有50,000名專業員工。在大中華區,我們的22家分公司合力引領市場發展,贏得眾多行業重要獎項和至高榮譽。2020年公司全球營業收入達78億美元,核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。更多詳情,請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。


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