琴澳一體化利好    珠樓成交漲兩成

    【本報記者廣州電】保利投顧研究院發佈粵港澳大灣區年度報告顯示，二一年大灣區9城商品住宅成交面積6,381萬平方米，較一九、二○年分別降5%、12%。珠海全年供求齊升，尤其橫琴受澳門一體化利好，客戶豐富度高，支撐市場較穩定，成交498萬平方米，同比升23%。展望後市，政策利好釋放下，大灣區需求韌性較強，預計今年底部修復，成交量小幅回升。

    去年過山車行情

    報告顯示，二一年上半年核心廣深市場活躍，較一九年同期漲幅達5成，帶動灣區快速升溫，月均成交達601萬平方米，為近年高位。廣深高熱觸發調控，外溢區政策跟隨升級。去年五月起多城供應收縮，同時疊加信貸收緊，市場走弱更加明顯，灣區下半年的月均成交量僅463萬平方米，同比下滑4成，為一九年以來低位。去年十一月起，隨着信貸環境邊際改善、限價趨鬆，市況好轉。

    其中珠海全年供求齊升，供應407萬平方米，持平去年水平，成交498萬平方米，同比升23%，市場表現穩中向好。上半年臨深區域帶動市場熱度上漲，隨後受全國市場走弱疊加疫情影響，市場趨冷，第四季部分項目降價走量，平穩走貨。分區看，熱度集中在東部唐家灣、橫琴等投資板塊，其中唐家灣受產業規劃、橫琴受澳門一體化利好，客戶豐富度高，支撐市場較穩定。

    灣區需求韌性強

    展望後市，政策利好釋放下，大灣區需求韌性較強，預計今年底部修復，成交量小幅回升。具體城市看，廣州在供應充足、信貸改善環境下，今年成交有望逐步修復，外圍預期改善需依靠中心區“價格錨”的帶動，限價、信貸、土地出讓規則等仍有邊際放鬆空間，二手放款速度加快，也利於換房鏈條恢復。

    深圳政策在穩預期前提下，信貸、土拍規則、二手房指導價等維度或將有所放鬆，同時，房地產稅試點或率先在深推廣，需關注後續對市場及客戶預期的影響；佛山信貸持續放鬆，預計市場穩健回升；莞惠恢復將有賴於深圳成交熱度回升，東莞政策高壓下，市場恢復勢能強，惠州限購“區域”存在調整空間；珠中整體持穩；江肇持續調整，低價走量。