關於2021年的內地樓市如果一句話來總結就是“冰火兩重天”，上半年還是比較熱，經過調控政策的輪番打壓之後下半年就陷入冰封，部份發展商因為陷入財務危機要爆煲離場，而大部份房企都是過得比較艱難。到了11、12最後兩個月中央開始對樓市吹暖風，隨後大家都見到金融政策放鬆、央行降準降息，然後實力雄厚的國企央企開始積極拿地，整個樓市呈現國進民退的趨勢，房地產市場正在經歷新一輪洗牌。在現在這種情況下我們應該如何選擇發展商，那城市、區份又應該怎麼選呢？

2022年樓市的變化離不開整個經濟大環境的影響，一般來說，每當經濟受到衝擊又或者在一些大型自然災難之後，國內都會推行一些貨幣量化寬鬆政策。進入後疫情時代，在中美角力的背景下國內經濟仍然受壓，加上變種病毒Omicron對全球疫情構成威脅，如果要推動經濟復甦那就少不免要開啟新一輪的貨幣量化寬鬆，部份資金也會間接流入房地產市場，而具有核心價值的優質資產，價格亦都因此再被推高，財富將會再一次轉移到擁有核心資產的部份人群口袋。

其次，在目前的經濟環境下，國內很多以外貿、旅遊業為主的城市經濟大受影響，大量的交通基建、學校、醫院等配套建設都需要資金，而地方政府的財政收入多數都是以賣地為主，但如果發展商再繼續集體躺平，大量土地都賣不出去，那地方政府那裡有錢去應付龐大的開支？所以，如果要解決地方政府財政收入的問題，首先就是要解決一眾發展商不敢拍買土地的問題，當務之急是要令一眾發展商可以生存下去，而發展商的首要任務是要去庫存，盡快回籠資金來保命。

因此，大家最近都見到無論是中央或是地方政府對於樓市的態度已經由打壓轉為支持，而2022年接下來所推行的政策都是以穩定樓市為主，只要樓市回歸到正常發展的軌道上，才能達致樓價穩步上升的預期。但是，房住不炒的大方向沒有改變，樓市不可能出現類似2016年整體爆升的情況，隨便找個地方買樓都會升的時代已經不復存在。所以，如果想買到有真正有升值潛力的樓盤，選對城市、地段和發展商非常重要。

那麼，我們究竟如何選擇城市、地段或者發展商呢？

第一、2022年的樓市不同城市之間會進一步分化，原因有3點：

1)國家優厚的政策向核心城市傾斜；

2)第7次人口普查，呈現非核心城市的人口不斷向核心城市遷移的趨勢；

3)全國的財富和資源，必然會跟隨政策的方向和人口的變化向核心城市集中。

所以，一線城市和部份優質二線城市的樓價將會進一步上升；仍然有人口流入的三線城市或許能追平通脹；而一些既沒有核心優質，又是人口凈流出的三四五線城市，樓價分分鐘跑輸大市。

大灣區有九個內地城市，究竟那些才是核心城市？我認為必須要有國家層面的政策支持，以及由國家重點投資和發展的地方才能算是核心城市，符合條件的包括有廣州、深圳這兩個超一線城市，以及珠海這個作為連通粵港澳三地的優先融合城市，我們從最近CCTV在珠海舉辦的2022元旦跨年晚會看到，中央媒體在珠海向全國乃至全世界展示粵港澳大灣區建設這個舞台上，用大量的畫面展示珠海城市發展面貌，相當於給珠海做了一場全球推介會，可以看出中央對珠海發展的重視程度。其次就是佛山、東莞等實際上已經和廣州、深圳融合發展，以及經濟表現較好和人口凈流入的城市。

如果想在大灣區買到一些優質資產，以上這幾個城市都是可以優先考慮的地方，在你的預算內儘量選擇更高級別的城市肯定不會錯。如果資金充足，廣州深圳這兩個城市肯定就不用說，需求一直都非常旺盛，樓價肯定還會繼續上升。但如果說那個發展潛力大、但樓價相對適中的地方我認為是珠海，因為珠海是唯一一個同時能夠與港澳接連的內地城市，具有與港澳融合的先天優勢，包括有港珠澳大橋45分鐘直達香港、還有港車北上、單牌車等政策，對於港澳買家來講比較有利。加上珠海近年無論在政策上、人口增長速度上還是經濟表現上都非常搶眼，它的發展潛力和樓價水平和廣州深圳還有很大的發展空間，所以想買到優質資產，可以重點關注珠海。

一眾內房企在經歷這一輪的洗牌之後也會出現分化，大城市當中的小型發展商基本上被淘汰掉，整體市場由央企國企和排名靠前的大品牌發展商主導；而發展商內部也在進行架構調整，例如旭輝、弘陽、陽光城等發展商開始收縮企業規模、優化企業人員配置。而大型發展商在土地拍賣的時候也會更加審慎，基本上不是優質的土地都不敢拍，沒有好的規劃的土地也不敢拍，未來賣不出去的地也不敢拍。所以，在選擇樓盤的時候跟著央企、國企或者排名靠前的發展商來買樓，買錯的可能性也會低很多。

珠海十字門

Winson Tang

早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。

　　YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。

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