祐漢

新澳門學社副理事長蘇嘉豪
立法會第二常設委員會正細則性審議《都市更新法律制度》法案。法案建議，因都市更新而重建的樓宇須由所有權人實施，而啟動重建業權百分比建議明顯比法案諮詢文本所建議有所下降。政府亦在法案關鍵時刻「洗手」表明「不會收購有關業權重建」，此舉會否導致地產發展商向小業主「迫遷」？新澳門學社副理事長蘇嘉豪表示，政府目前訂了有利重建的規則，如無必要不會介入，屆時面對重建，業主可能處於弱勢，像置身「鬥獸場」一樣，需要隨時面對發展商開價是否合理的問題，業主最後能否保障自身應有權益成為疑問，他認為目前法案有很多內容都應讓社會重新討論，惟時間不允，只希望議會最後把關作出補救，保障市民權益。 蘇嘉豪回顧，二零一四年至二零一五年，政府將舊區重整概念變成都市更新，於二零一六年成立都市更新委員會。一直以來，都更的方向都並非像現時以「一棟棟樓重建」的原則去行；至二零一九年的公開諮詢，主流意見認為，都更應儘量兼顧社區、片區更新，才是對公共利益最為有利。 祐漢 他表示，當時諮詢的重點包括強徵制度，建議都更公司徵購單位業權，同時提供多元補償制度（包括金錢、樓換樓等方式），倘若在強徵過程中存在爭議，則必須通過仲裁解決，倘業主不同意結果，就可以到中級法院上訴；另外，當時的諮詢細節還包括單位如何估值，並參考過二零一三年變成廢案的舊區重整法律制度法案，例如「價值單位」等內容。 憂舊區居民成弱勢 應保障居民充份參與權 然而，目前政府推出的《都市更新法律制度》法案，與諮詢期間所講存在很大落差，包括保障私有業權方面，可能導致舊區居民成為弱勢，蘇嘉豪認為目前法案有很多內容目前都需要重新討論。 「大家當時的討論，例如如果需要『強徵』，單位值價是多少？估價過程是否公正、科學、合理？由是否同意重建，到最後獲得甚麼補償，以至重建其間的安置問題等等。我們一直強調居民應要有充份的參與權，以及資訊需要有足夠的透明度。」 目前法案方向，與公開諮詢期間形成「180度轉變」。蘇嘉豪表示，比較諮詢時期政府提出的強制徵購，及現時法案提出的強制參與，兩種都是會對私有財產帶來侵害的風險，但因為涉及購買單位，在公開諮詢時，強徵制度引入了不同補償方式，包括金錢賠償、樓換樓、重建時是否有暫住房等。 目前法案提倡強制參與，因為不涉及購買業權，單位一直是業主的，無需要另外補償金錢、暫住房，蘇嘉豪稱，強制參與最大的問題是，當重建出現爭議就要到仲裁庭，不服就要到中級法院上訴。仲裁庭考慮的因素，可能包括重建的條件是「明顯不合理」（例如金錢賠償、單位面積），業主就可以不用強制參與，但是，仲裁庭如何公正去判斷「明顯不合理」？如果最後要強制參與，業主要承擔重建費用將會變成其負債。 他認為，無論強徵或強制參與，都侵害了私有財產。政府要消除有關風險的關鍵是整過流程的資訊是否沿用透明、公平、科學的數據去計算樓宇價值，「如果能確保，後面的風險就能減低，相信會讓大部分業主能參與重建。 」可是目前，法案建議降低重建業權百份比，加上強制參與仲裁，業主究竟能否得到公正的對待，蘇嘉豪對此仍然有很大擔心。 法案建議四十年以上的樓宇重建比例為八成業權同意，蘇嘉豪表示，業主不同意重建的理由可能包括不認同重建方案、重建費用不合理，或者新單位的面積並不合理；但目前，政府傾向由業主自行實施都更，他擔心的地方包括，整過流程是否合理、透明、合法，會否有人假冒同意書等等。而即使法案建議都更公司可支援業主，但在整體實施都更法的步驟方面，他批評政府目前將絕大多數責任交給市民，實際上難以操作。 但他同時強調，由強制參與至上訴是都更法案的「最後手段」，如果業主正常願意參與都更，由重建方案、重建協議到重建費用的程序方面，如果政府確保業主有充份的參與及知情權，相信大多數的業主會正常的參與。 新澳門學社副理事長蘇嘉豪 蘇：業主難以判斷發展商開價是否合理 對會否擔心地產商取得業權向「釘子戶」進行迫遷，蘇嘉豪表示，雖然，現時政府不實施「強徵」，業權仍在居民手上，但基於政府的態度似乎是訂定了有利重建的規則，包括減免稅項，有都更公司支援等等，整過過程當中，業主面對的問題包括都更公司本身是否完全公正（曾有人質疑都更公司的組成圍繞地產背景人士）。再者，如果不是由都更公司去承包重建，將來則會由建築商、發展商，甚至由大廈工作的社團負責，當中又如何確保他們是公正、不偏不倚，以公共利益為先？ 蘇嘉豪批評，目前政府採取「如無必要不會介入」的態度，但業主根本難以判斷樓宇價格是否合理，政府的取態會會讓業主處於弱勢，將業主置身「鬥獸場」當中，「要鬥智鬥力去周旋，最後能否保障自身應有權益？甚至可能在完成重建後業主都不會知道（價格）。」 都更法案問題多多，政府如何從善如流？他認為，事到如今，都更很難「斬掉重來」，政府由二零零二年開始講舊樓重建、到舊區重整，再到都市更新，概念「愈講愈大」。都更制度在二零一九公開諮詢時，政府都是沿用都更概念，但法案目前則是回到了舊樓重建，即使法案建議可以以合併地塊方式處理重建，但在處理一棟樓重建的情況下都有諸多問題，很難期望未來能通過合併地塊就能達到舊區重整的概念。 二零一九年行政法務司牽頭進行都更法公開諮詢，而運輸工務司又領導都更會，他認為，都更變成了「雙胞胎」，運輸工務司又表示行政法務司已做了諮詢，不會再重覆諮詢，都更公司到底向哪一個司負責？目前，似乎變了行政法務司，但現任行政法務司又推翻了上一屆政府提出的都市更新及強徵制度。 蘇嘉豪認為，在程序上，政府對都更法案立場作出「180度態度轉變」，理論上要再一次取得廣泛共識，但亦難保下一任行政法務司或運輸工務司會否再推倒其他東西，「看不清楚政府所寫的都更劇本還要有多少次轉向」，他認為，事到如今都更已迫在眉睫，目前只能希望在立法過程中儘量補救。 這篇文章 政府不主動都更 蘇嘉豪：如同將小業主置身「鬥獸場」 議會須把關保障市民 最早出現於 論盡媒體 ALLABOUTMACAU MEDIA。