今年上半年美國獨棟屋租金大幅上漲，目前中位數月租為2,495美元。 （美聯社圖片）

諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼指出，美國租屋價格持續上升是來自「吳爾芙效應」。 （網絡圖片）

美國要戰勝通脹，必須邁過房屋租金大幅上漲的阻礙。租屋網站Rent.com數據顯示，全美一房和兩房公寓的房租平均上漲近40%，部分地區的房屋租金更創下歷史新高。房租佔美國消費者物價指數（CPI）比重約三成，因此只要租金持續上漲，就代表通脹也會持續延燒。諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼指出，房屋價格上漲與升息並非推動租金上升的動力，新冠肺炎導致的「吳爾芙效應」或許才是租屋市場火熱的真因。

美國租屋市場正迎來最繁忙的出租旺季，紐約曼哈頓的公寓租金已經連續6個月上漲，租金創下歷史新高，紐約布魯克林區，甚至是哈林區，房租都漲了四成。另外根據全國房地產經紀商HouseCanary最近公布的報告，今年上半年美國獨棟屋租金大幅上漲，目前中位數月租為2,495美元，高於去年同期13.4%。

諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼在《紐約時報》專欄指出，房東收的租金視市場可忍受的價格而定；不論房子當初是花多少錢買的，都已是「沉沒成本」，應不會直接影響出租市場。事實上，2000年代房市泡沫雖然巨大，並未推高租金。

WFH突然盛行 私人空間更重要

克魯格曼認為，最可能的解釋，是新冠肺炎疫情導致民眾對個人空間需求大增。一部分是在家工作（WFH）突然盛行，即使生活逐漸恢復正常，此趨勢仍未消退。若有足夠空間滿足隱私和安靜之需，在家工作會更容易。被譽為女性主義先鋒的英國作家吳爾芙（Virginia Woolf）主張，女性應該要有「錢和自己的房間」。遠距工作有錢可賺，擁有自己的房間或至少一點個人空間，是不可或缺的。

疫情限縮了公共生活空間（坐在餐廳和咖啡館、逛街購物、上健身房等等），或許使原先似乎夠寬敞的居住場所覺得變擁擠了。如今民眾生活漸漸重返常軌，但對更大生活空間的渴望仍在。克魯格曼稱之為「吳爾芙效應」，並認為這或許就是驅動租金行情大漲的原因。

經濟降溫 但居住成本繼續升

克魯格曼認為，租金通脹率最近已下降，市場租金可望進入止漲走平的高原期，然而，即使如此，官方的居住成本指數還是會再繼續攀升數月之久。因為官方衡量的居住成本包含市場租金，以及對屋主若把房子出租可能收多少租金的估計值，而此數是根據實際租出去的房屋租金估算。重點是，這兩個數字還會再攀升九到12個月，即使（租約到期須續約的）新租金回穩亦然。

因此美國不久後可能面臨的情況是：經濟不再過熱，官方居住成本指標卻繼續攀升。因為「吳爾芙效應」雖已發生，隔一段時間才會反映在官方指標上。克魯格曼稱，屆時美聯儲是否繼續維持緊縮政策，會變得耐人尋味。