換地項目投資額大未被看好港鐵股價跌至兩年低位

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香港放寬檢疫安排，作為當地主要交通工具的港鐵（0066）本應受惠，而港鐵作為半公營企業，除了鐵路營運收入外，其實亦包括地鐵站內商鋪租金收入，以及地鐵站上蓋物業發展項目的收益。惟港鐵近期與港府簽訂的一份換地投資協議，並未太受市場看好，導致其股價持續疲軟，跌至近兩年低位。港鐵收報37.15港元，跌3.3%。

美銀報告表示，作為政府增加公私營房屋供應計劃的一部分，港鐵將斥資360億元（港元，下同）建造東涌線新車站，惟尚未披露換地須繳付的地價。該行認為，建設新車站長遠而言，並不會對港鐵帶來太多經濟利潤，因大部分建設成本，將需要動用發展項目所得的部分利潤作為資金，粗略估計項目每平方呎利潤要達3,886元才足以應付高昂造價；假設以可售面積計算，平均售價為每平方呎13,000元，利潤率才達至30%，對比其他公開土地招標普遍利潤率僅為15%，惟該行對政府出價水平仍然存疑。

美銀預期，港鐵在項目發展初期將蒙受損失，特別是現時樓市正走下坡，但由於項目開發周期較長，將至到2039年，故料港鐵可隨著時間推移產生利潤，以支付鐵路的資本支出，惟同時亦可能須面對通脹壓力。該行認為，該項目不會對港鐵的資產淨值（NAV）帶來重大提振，對項目發展看法平平。維持「中性」評級及目標價41元；指港鐵估值接近其資產淨值合理水平。

港鐵將投資360 億港元在東涌線建設新站，惟相關項目的經濟收益並未被看好。（網絡圖片）

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