秘密換地涉巨大利益 炮竹廠承諾書不合法
早在二零一五年，有媒體披露政府於二零零一年與益隆炮竹廠地段權利人簽署協議，承諾將氹仔望德聖母灣一幅面積十五萬二千平方米的土地批給對方，以換取益隆炮竹廠兩萬多平方米的地段，用作興建主題公園。
政府與益隆炮竹廠業權人達成換地協議，雙方簽訂一份承諾書。持有該地段的望德聖母灣股份有限公司，隨後再將公司部份權益轉讓，再置換獲得現時壹號湖畔及前文華東方酒店(現時雅辰酒店)的地段。事件牽涉到望德聖母灣股份有限公司的商人蕭德雄及信德集團。
運輸工務司司長羅立文在二零一五年致函將涉及益隆炮竹廠換地事件的檔案送交廉署調查，廉署初步分析後決定就益隆炮竹廠土地置換事件展開專案調查，以釐清當中涉及的程序及決定的合法性和合理性。
廉署在二零一六年的益隆炮竹廠換地報告指出，炮竹廠權利人(商人蕭德雄)只持有炮竹廠內一千六百多平方米的私家地，但竟可以換走政府十五萬二千多平方米的土地，置換的土地面積超過九十一倍。
廉署判定，特區政府在與聖母灣發展股份有限公司簽署的土地置換《承諾書》不合法，協議無效，特區政府毋須因此承擔任何地債。在此次換地事件中，工務部門負有不可推卸的責任。工務部門變更益隆炮竹廠土地價值的計算方式、提高望德聖母灣住宅實用地積比率等重要決定時，並未說明標準或理據，令公眾對行政行為是否公平公正產生猜疑，影響特區政府施政的威信。
廉署發表的調查報告認為，當年政府與聖母灣發展股份有限公司簽署的土地置換《承諾書》無效。報告指益隆炮竹廠近七成的土地是批租地，澳葡政府已於一九八六年宣告批給失效收回歸公，炮竹廠權利人只持有小部份的私家地，無權處置炮竹廠內其它的二萬六千多平方米土地。報告認為，特區政府不對聖母灣公司或其它任何公司存有批給或承諾批給土地的負擔，即不存在所謂“地債”問題。
報告中又指出，炮竹廠換地承諾書不符合舊土地法。承諾書是益隆炮竹廠換地最重要及最核心的文件，是工務局於二零零一年與聖母灣公司簽署。但根據舊土地法，工務局局長並無法定權限或獲法定授權以租賃方式批出土地，不符合權限要件；承諾書亦從未在特區公報刊登，不符合形式要件；承諾書及相關卷宗並未送交土地委員會討論和發表意見，亦不符合程序要件。
報告又指出，承諾書的換地內容根本無法落實也從未落實，特區政府無需要、亦無可能從公司手上取得本身屬於國有土地的益隆炮竹廠其它土地。