華南城引入國企大股東 估值有望上調可押寶

中國房地產市場自踏入2023年以來，整體表現持續向好，相信已走出低谷。但要進一步銷售復常，仍待時間驗證。經過國策調整、疫情洗禮，再到債務危機緩解，房地產開發商已傷痕累累，復常有時。從行業自身整合來看，國企內房股將有很大機會取代民企成為行業的領軍者。其中最主要的原因是在美元息率高企的時代，只有擁有穩健財務實力的國企可以從大型國有銀行取得低息去支持中長期發展。在此消彼長下，自然國進民退。

除了大型國有房企強勢畢現，類國企也值得加倍關注。像2022年年中獲深圳市國資委旗下的深圳特區建發集團入股成為公司單一大股東的華南城(1668)，在特區建發的大力扶持下，業務發展已重拾動力，且大大提升了綜合實力。尤其在資產負債率方面，公司已先後獲得了特區建發間接資金配置近100億元人民幣(下同)，從而顯著降低了負債水平。

香港著名股評人陳永陸在《大公報》財經專欄上表示，華南城是中國領先的大型綜合物流及商品交易中心開發商及運營商，集團在去年引入深圳市國資委100%持有的特區建發作為單一最大股東，以0.57元全新發行33.5億股，佔總股本29.28%，原有大股東鄭松興及關聯人士繼續持舊股攤薄至25.35%。 騰訊(00700)則繼續持股佔8.35%。特區建發背靠國企資源優勢，華南城也因此開啟高質量融合發展。

中薇證券研究部執行董事黃偉豪指，從入股至今接近一年，特區建發不僅為華南城帶來資源及行業經驗，更讓其管理及運營效率大大增強，有助於降低融資成本及改善債務結構，進一步提高綜合財務實力。特區建發充分發揮國資企業優勢，提升了華南城的資信水平，開啟更多融資渠道，降低整體融資成本。去年促成華南城與上海銀行達成合作簽約，上海銀行授信40億元支持華南城「大市場」建設，也是國內首家與華南城達成資金合作的金融機構。最新上月亦公布旗下全資附屬公司華南國際工業原料城(深圳)有限公司與包括中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國工商銀行等在內的11家簽訂60億元流動資金銀團貸款合同。根據協議，是次融資的貸款期為3年，
利率為4.7%，所得款項將用於償還集團現有貸款本金及利息。

降負債 增盈利

本次60億元銀團貸款的成功簽訂對華南城具有重大意義，這是國內融資渠道暢通以來，華南城收獲的最大單筆貸款，進一步彰顯了集團的長期發展戰略，同時也成為國企與民企融合發展的新標杆。通過置換高息貸款，華南城在公告中指，預計每年利息成本將節省約2至3億元，相關經營業績有望得到較大改善。預期隨著國家多項扶持實體經濟政策的出台，國內融資渠道的全面暢通，再加上國資大股東的鼎力支持，作為老牌商貿物流龍頭企業的華南城必將為助力區域經濟發展做出更大貢獻，且推動業績持續向好。

眾所周知，華南城是中國領先的大型綜合物流及商品交易中心開發商及運營商，在行內具有極高知名度。作為行業的領先者，華南城助力國家推進區域經濟轉型升級和新型城鎮化建設，已發展出多元靈活的商業模式，核心業態涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等。迄今開發建設並運營深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等地項目。

自特區建發入股華南城以來，不僅通過資源配置助力華南城提升綜合實力，大大降低資產負債比率。據了解，特區建發截至目前已投放了近100億元於華南城，包括以12.57億元達成華南城旗下的第一亞太50%股權轉讓、50億元認購「西安華南城」的69.35%新股股權，以19.095億港元入股華南城等。同時，雙方亦展開了多層次的深度合作。

華南城通過積極強化資源導入，實現產業轉型升級，尤其是在特區建發的扶持下，華南城已和多家國企在智能園區建設、新能源佈局、舊城改造等方面簽訂了戰略協議。特區建發與華南城已就全面協同合作簽約，並就南昌、鄭州、南寧華南城項目展開深度合作。同時，雙方將合力推進深圳華南城一期市場更新項目轉型升級，項目規劃建設規模約200萬平方米，投資規模約300億元，市場估計單是當中的住宅項目貨值已接近投資預算總額，項目的盈利水平相當不俗。

此外，隨著南昌、鄭州、南寧華南城項目的合作啟動，華南城將開展南昌、鄭州、南寧等城市7個在建項目的合作開發和銷售，特區建發下屬全資子公司將與各地華南城共同研究進行項目的建設、銷售、運營等全流程合作。而特區建發為了進一步加強與華南城的融資業務協同及融資資源共享，由特區建發集團下屬公司牽頭發起設立總規模約110億元的股權投資基金，為華南城優質開發項目提供資金支持，用於華南城土地資源之中。

市場亦預期雙方深入合作的利好消息將陸續有來。目前公司股價與特區建發的入股價0.57港元相距不遠，意味現價並未反映公司獲得大股東鼎力支持後的「現金資產」價值。按流入資金100億元計，公司最少值150億，亦意味著公司有望翻兩翻，可高見1.5港元。

隨著中國經濟復常，公司的產業物流園業務已重拾顯著動力，加上未來與大股東特區建發將再有深化合作的利好消息作後著，預料公司估值可以獲得上調。值得現價押寶，靜待強大的爆發時刻來臨。