重新聚焦國際大型盛事和體驗式零售 對振興香港零售市道至關重要

香港 - Media OutReach - 2023年11月21日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發佈第33期《全球主要零售大街》(Main Streets Across the World)報告，針對全球主要城市頂級零售街區進行考察和分析。

戴德梁行同時發佈了《疫後破局思維：探索香港零售前沿優勢》(Unleashing Retail Innovation: Discovering the New Edges for Hong Kong) 報告，探討香港零售市場的未來機遇，尤其包括文化和體育元素在內的體驗式零售領域。該報告亦談及幾個成功案例，並就此提出建議以供市場持份者參考。

《全球主要零售大街》報告重點內容：

• 香港尖沙咀位列全球第三最昂貴購物地段，美國紐約第五大道和意大利米蘭蒙特拿破崙大街分別排名全球第一和第二
• 香港尖沙咀繼續蟬聯亞太區最昂貴購物地段，銅鑼灣和中環則分別在亞太區排名第二和第八
• 英國倫敦的新邦德街全球排名第四，法國巴黎香榭麗舍大道全球排名第五

該報告聚焦全球頂級零售街區的租金情況，這些零售地段通常匯聚奢侈品牌，它們的租金相對不受租金折扣、獎勵措施、風險共擔租賃模式等在全球零售市場越見普遍的情況影響。

戴德梁行亞太區國際研究主管、報告作者Dominic Brown博士表示：「疫情後，全球零售業持續呈現恢復勢態，不過隨著各國央行因應當前的通脹週期而調高利率，零售市道正面臨新一波的挑戰。就此，除了經濟增長預測被調低之外，市場亦見消費者減少了相應的個人開支。」

整體租金走勢

• 全球租金平均按年上漲4.8%
• 亞太區增長最為強勁，錄得5.3%按年升幅，美洲和歐洲則分別升5.2%和4.2%
• 儘管租金增長相對強勁，但租金漲幅普遍不及通脹峰值水平
• 縱觀全球，55%的零售市場租金仍低於疫情前水平(歐洲：70%，亞太地區：51%，美洲：31%)

圖一： 2023年全球主要零售大街排名

2023年 全球排名	2022年 全球排名	市場	城市	零售街區	租金（美元/ 平方呎/年）	租金（歐元/ 平方米/年）	對比疫情前水平	按年增長
1	1	美國	紐約	上第五大道 （第49街至60街）	$2,000	€ 20,384	14%	0%
2	3	意大利	米蘭	蒙特拿破崙大街	$1,766	€ 18,000	31%	20%
3	2	大中華區	香港	尖沙咀（主要街區商店）	$1,493	€ 15,219	-39%	4%
4	4	英國	倫敦	新邦德街	$1,462	€ 14,905	-11%	0%
5	5	法國	巴黎	香榭麗舍大道	$1,120	€ 11,414	-18%	0%
6	6	日本	東京	銀座	$912	€ 9,299	0%	0%
7	7	瑞士	蘇黎世	班霍夫大街	$907	€ 9,243	-2%	1%
8	8	澳洲	悉尼	彼特街購物中心	$747	€ 7,612	-24%	0%
9	9	韓國	首爾	明洞	$642	€ 6,542	-19%	5%
10	11	奧地利	維也納	科爾市場	$506	€ 5,160	6%	2%

亞太區零售市場表現
除了全球排名之外，該報告還涵蓋區域性排名。在亞太區，以香港和東京的零售街區最為昂貴，在前八名中佔據了六席。

當中,香港尖沙咀（主要街區商店）以每年每平方呎1,493美元位居亞太區第一（全球第三），銅鑼灣（主要街區商店）以每年每平方呎1,374美元緊隨其後。另外，東京銀座以每年每平方呎912美元位列亞太區第三，而東京的表參道則以每年每平方呎798美元位居第四。

悉尼彼特街購物中心和日本大阪的禦堂筋同樣躋身亞太區前八之列。首爾的明洞和江南站分列第九和第十位。

越南、日本和印度均錄得明顯增長，平均增幅在12%到18%之間。日本的租金增長主要由大阪的禦堂筋帶動；隨著國際旅遊業的強勁復甦，禦堂筋的租金按年增長60%。印度海德拉巴市班加拉山的租金則在低基數影響下亦錄得40%的強勁升幅。而越南胡志明市和河內的租金按年分別升17%和20%。

儘管亞太區内近一半以上的市場租金尚未從疫情間的跌勢完全恢復過來，但過去一年的租金表現已有所改善。香港依然是最具復甦潛力的市場，其租金水平仍比疫情前低約42%；澳洲的復甦步伐亦較為緩慢。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生補充：「儘管受到全球經濟增長放緩的影響，香港一線街舖的復甦仍富有韌性，疫情期間的低基數使其租金具增長空間，令香港在是次2023年亞太區零售大街排名前十名中佔有三個席位。迄今，我們留意到零售市場格局發生了顯著變化，消費者越來越重視娛樂零售、健康元素和體驗式消費的概念，這些都將有助零售業推動舖面升級及驅動租金重拾升軌。」

圖二：2023年亞太區主要零售街區排名

2023年 亞太區排名	2022年 亞太區排名	市場	城市	零售街區	租金（美元/平方呎/年）	租金（歐元/平方米/年）	對比疫情前水平（LCY）	按年增長（LCY）
1	1	大中華區	香港	尖沙咀（主要街道商店）	$1,493	€ 15,219	-39%	4%
2	2	大中華區	香港	銅鑼灣（主要街道商店）	$1,374	€ 14,007	-46%	6%
3	3	日本	東京	銀座	$912	€ 9,299	0%	0%
4	4	日本	東京	表參道	$798	€ 8,137	17%	9%
5	5	澳洲	悉尼	彼特街購物中心	$747	€ 7,612	-24%	0%
6	11	日本	大阪	禦堂筋	$730	€ 7,440	7%	60%
7	6	日本	東京	新宿區	$684	€ 6,975	-6%	0%
8	7	大中華區	香港	中環（主要街道商店）	$673	€ 6,863	-40%	9%
9	8	韓國	首爾	明洞	$642	€ 6,542	-19%	5%
10	9	韓國	首爾	江南站	$572	€ 5,825	-22%	2%

疫後破局思維：探索香港零售前沿優勢

該行最新亦發表了《疫後破局思維：探索香港零售前沿優勢》(Unleashing Retail Innovation: Discovering the New Edges for Hong Kong)報告，指出香港零售生態正在蛻變，消費者不再只追求奢侈品和純購物體驗，反而對創新零售概念、活動和娛樂式零售的需求日益增加，體驗式消費成市場新趨勢。健康相關行業亦發展成零售市場重要的增長動力，業主、營運商和零售商紛紛為商場引入體育元素和運動體驗，藉此吸引人流和提升業績。另一方面，在2023年《施政報告》中，行政長官李家超提出制定《香港旅遊業發展藍圖2.0》以振興本港旅遊業，展示出政府對打造新景點、展現香港獨有城市魅力的決心。

戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士指出：「雖然香港旅遊業和零售業已隨著通關而逐漸復甦，但根據政府數字，2023上半年過夜旅客和不過夜旅客在購物上的消費總額，分別僅爲2018年同期的55%和18%，反映旅客消費模式改變，對比以往「純購物」的方式，更傾向選擇「深度遊」和發掘香港本土文化特色。電商的興起、港元走強，以及來自鄰近大灣區城市的競爭等零售業態的變化，都為香港零售商和商場業主帶來挑戰，促使他們跳出框框，制定創新的零售方案，以保持競爭力。」

與此同時，消費者正尋求更多體驗式零售概念，包括娛樂元素，具創意的概念快閃店，與健康、文化體育相關的活動等。香港地理位置優越，是舉辦各種國際盛事和大型音樂會的理想城市。戴德梁行認爲，香港零售商、業主和政府應通力合作，致力為消費者帶來嶄新的零售體驗，進一步鞏固香港作爲"亞洲國際都會"的地位。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「目前，市場上已經有一些成功把零售體驗元素注入商場的例子，如有基匯資本將運動設施(如跑步基地，滾軸溜冰)融入旗下的屯門愛定商場，九龍灣MegaBox舉辦「街馬『家』時賽@MegaBox」、信和集團為旗下新商業項目朗壹廣場設置首個商場中庭攀石牆，以及銅鑼灣希慎廣場内首個有蓋滑板公園等。這些項目都呈現了如何將零售與娛樂運動元素結合，既可以為商場吸引更多人流，提升生意，另有助為社區注入新活力。」

林先生補充：「為了迎合遊客喜好的變化，我們建議業主和零售商重新檢視他們的傳統營運策略，並著力增強現有的零售體驗，例如可以引入創新概念，更充分利用商場内閒置的公共空間，並藉著增加與運動和健康相關的元素和設施來提升他們ESG方面的企業形象。其中值得注意的一大趨勢包括，根據亞洲運動及體適能專業學院（AASFP）發布的《2023年香港健身Guide》，截至2023年6月，香港的24小時健身中心數目已從2021年11月的117家增長54%，至180家。

體驗式零售將在未來的零售生態中佔據重要一席，繼續為消費者和旅客提供多樣性的體驗。我們相信，香港國際七人欖球賽、巴塞爾藝術展、大型音樂會等都是香港獨有的國際級盛事，若政府願意繼續投放更多資源提供更多世界一流的配套，將能為香港零售市場迎來正面效益，支持零售市場整體健康發展。」

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圖片：戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生 （左） 及戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士（右）。

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戴德梁行

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