媒體
  • 澳廣視新聞
  • 政府消息
  • 濠江日報
  • 澳門日報
  • 力報
  • 新華澳報
  • 正報
  • 華僑報
  • 現代澳門日報
  • 論盡澳門
  • 澳門平台
  • MediaOutReach
  • 美通社
  • EQSGroup
分類
  • 現代澳門日報
新聞
  • 深合區宣講輸內地澳門製造食品便利措施
  • 鄰地登革熱麻疹趨增 當局籲外遊提防
  • 3校21學生集體流感
  • 澳大辦兩會精神分享會
  • 新花園泳池下週一起向公眾開放
  • 黃潔貞倡提高涉未成年人性犯罪刑罰
  • 1-2月錄83釣魚短訊騙案失155萬
  • 賀一誠:續破解社會深層次矛盾
  • 宋永華:可從各層面推行AI教育
  • 【MIECF】論壇探討金融助力綠色低碳轉型
  • 【MIECF】展商冀拓展中葡及大灣區市場
  • 【MIECF】機電工程師學會展出綠色技術
  • 【MIECF】本澳公司推免裝充電樁減申請手續
  • 中國停徵澳洲葡萄酒反傾銷反補貼稅
  • 內地北方多地受沙塵天氣影響
  • 韓國首爾巴士司機結束罷工 加薪4.48%
  • 市政署:日均2千7生鮮雞供澳
  • 三人籃球亞洲盃:澳門女子隊資格賽兩戰全敗出局
  • 珠海料大橋口岸明後日現入境高峰
  • 旅局料復活節旅客增 多舉措拓客

土地城規兩法倉猝通過

2013-10-27 20:13
舊酒新瓶難以根治弊病

《土地法》修訂案、《城市規劃法》、《文化遺產保護法》和《舊區重整法律制度》可謂環環相扣,關乎著澳門整體利益,必須體現土地使用的公平和合理性,平衝城市發展和公共利益,方能令澳門這個小城可持續發展,達致世界休閒旅遊中心的目標。首三個法案已經在第四屆立法會最後一個會期結束前表決通過,其中《土地法》和《城規法》留下不少爭議點,包括土地可免公開競投、賠償及溢價金等問題,在議員角度上並非一致贊同,社會上亦有爭論,外間形容該兩個法案是倉猝通過,留下尾巴。雖然政府強調兩法案能做到公開透明和公眾參與,但仍未能釋除公眾疑慮,大家擔心「舊酒新瓶」無法矯正過去政府在土地利用上出現官商勾結和利益輸送的弊病。

公眾的疑慮並非捕風捉影,擔心確實有其道理。除了歐文龍事件的根深柢固外,時至今日政府在土地利用和處理閒置土地方面,依舊以商為本,無考慮市民所需。遠的不講,近的好似早前鬧得沸騰的路環石塘高樓項目,《土地法》和《城規法》仍在立法會討論期間,有關項目引起對山體破壞的爭議,由於發展地段屬私家地,政府顯得畏首畏尾,即使在輿論之下始終未有正面回應社會所關注的自然生態保育問題,相反民間比起政府更積極,若不是民眾一面倒反對,市民上山爭取,恐怕路環這個市肺將要拱手讓人。除了山體保護外,有關地段更擁有著一段重要的歷史,叢林隱藏一個上世紀三十年代的軍事哨站和機槍堡,因為今次事件被揭開面紗,展露大家眼前。文化局局亦認為,田畔街的軍事哨站從文物保護的角度分析“好值得”保留。有意見認為,政府可仿傚當年保護松山燈塔景觀一樣,以行政長官批示限制建築物的高度,亦有立法議員認為政府對私人項目本身就有審批權,最折衷的方法是工務局可在《城市規劃法》制訂前暫停批出任何高樓項目。議員更擔心路環?石塘山腳項目是一個「局」,一旦在城規法出台期間獲當局批則,事後因法例又不准起高樓,到時政府會因違約而要「割地賠款」予發展商,損失依然是廣大市民。

民間比政府更積極

澳門近年經濟蓬勃,發展速迅,大型賭場酒店和豪宅拔地而起,由於澳門本島發展面積所限,愈來愈多大型項目殺入過往人煙稀少的離島區,尤其不少豪宅依山而建,對山體造成大破壞,保育問題漸漸備受社會關注,兩年前小潭山超高樓項目亦曾引起社會強烈的反對聲音,早近澳門教區以無償批給方式向政府申請路環一萬平方米土地建造熙篤會修道院,再次引起社會對路環土地批給的關注。天主教澳門教區申請的土地位於路環竹灣馬路,鄰近避靜所及度假屋後面山坡。申請人最初於二零零九年四月向政府申請一幅面積約一點五萬平方米的土地,計劃興建一所修道院,以及與毗鄰一幅屬長期租賃制度批給、面積約五千平方米、已建有避靜所及度假屋的土地合併。工務局經諮詢多個部門意見後,以計劃不符要求和發展面積太大影響山體為由拒絕,申請人同年七月提交調整方案,申請批地面積縮減至約一萬一千平方米。按申請計劃,修道院依山而建,建築物最高只有兩層,整座建築物座地面積約二千四百平方米,總建築面積三千四百多平方米,隱修院可容納二十多人長期過隱修生活。

宗教項目不能例外

政府當年無即時批出土地,如今卻在土地法明年三月正生效前拿出來討論,不得不令人猜想為趕搭“尾班車”。雖然屬非牟利發展項目,惟所處土地位於備受關注和尚欠規劃的路環,這裡不祇是「澳門市肺」,亦是小城的後備土地資源,未來還有新城填海區,如何開發利用,一切還未有頭緒,加上土地法和城規法剛從爭議聲中通過,不少人正質疑該兩個法律的效力,即使政府為此舉行旁聽會,以示公正,但亦非適合的時候,做法顯然不太明智。有立法議員和團體均不贊成政府批出相關土地,理由是現時澳門土地資源嚴重短缺,居民無土地解決居住問題的情況下,土地利用應有輕重緩急,尤其涉及山體開發應更審慎,隱修院又非澳門急需的項目,當局應暫緩處理,加上社會對土地、自然資源的保育已有共識要從嚴處理,在目前處於過渡期時刻批出土地並不洽當,政府亦無必要在新《土地法》及《城規法》生效前急?批出土地,同時應充分衡量申請人對現有土地是否充分善用。建議政府應推遲到《土地法》及《城規法》實施後才審批,否則會引起社會反響。

 

 

 

 

土地免公開競投有缺陷

新法未補舊漏洞留後患

特區政府過去在土地批給上屢遭詬病,雖然《土地法》修訂案已獲立法會細則性通過,但在免公開競投和溢價金問題上一直爭論不休,即使在最後的討論和審議中依然是立法議員和政府官員的激辯點。?新法規定“有利於特區社會發展的公共利益批給”即可豁免公開招標,其中包括配合已循施政方針、施政方針答問大會、記者招待會等途徑向社會公佈的政府政策建設。同時仍容許政府以公共利益為由,如發展不牟利的教育、文化、衛生、體育事業及社會服務,興建公用事業設施,配合政府政策的建設,參與由政府發起的城市計劃等,均可免土地公開招標,有議員認為,純粹由政府解釋何謂可豁免公開競投的“公共利益”有很大缺陷,可預見“公共利益”的範圍將會很闊,擔心政府的行政裁量權過大,免公開競投被濫用。亦有議員認為新法只不過是“舊酒新瓶”,未有堵塞故有漏洞,難防“官商勾結”、“利益輸送”,直言所有土地必須公開招標,才能免除後患。也有議員認為有必要容許個別情況可免公開競投,但前提是必須有高透明度及嚴格監管,當中提出將可豁免競投的公益土地交由立法會辯論再審批。

對於議員的質疑,政府解釋免公開競投的機制在舊土地法中已載明,新法有更大的完善。綜觀全球,政府推行部分建設項目保留土地批給酌情權,亦非澳門獨有的政策。新法中已作出多面考慮,在盡可能的範圍內寫得詳細,但礙於政策隨時變化,不能“寫得太死”。就議員建議將豁免公開競投土地交議會審批再作出決策,以此釋除疑慮。政府回應稱,新法對豁免競投的制度較現有的更嚴,任何申請改用途、移轉等,條文中規定全部必須由政府嚴格審批。新法中加入“公示”制度,豁免公開競投的申請資料,或他日要更改土地用途、移轉等重要變更的訊息,都必須向公?披露,相信此舉已可引起社會關注。政府強調興立法會已有良好的溝通機制,利用現有的書面質詢、口頭質詢、官員解釋等機制,對免競投土地引起的問題可充分交流,運輸工務範疇的負責人會一如既往主動到立法會說明介紹和聽取意見,不一定需要全體議員議決。雖然政府說得頭頭是道,但行政與立法之間一向欠缺溝通,從過去的立法工作到官員回應議員質詢,均反應出行政專橫,讓人難以信服。

免競投土地交立法會把關

如此同時,政府過去批出的土地,因溢價金遠低於土地價值被指“賤價批地”。新法中仍將溢價金保留下來,但計算方式增加“通脹指數”及“以往公開招標的判給價”等參數,使溢價金更能反映土地的市場價值,不過被議員批評毫無作用,指出過去十三年大量土地透過免公開競投方式批出,而溢價金計算、制度的落後,遠遠脫離實際市場土地價值,出現賤價批地,往往被懷疑官商勾結、利益輸送。然而,政府卻認為?溢價金尚有改善空間,有保留價值。故訂定溢價金金額時,已將多項影響土地價值因素考慮其中。自從“樓花法”及特別印花稅實施,樓宇報價機制更為規範、準確,財政當局擁有更貼近市場的數據,有助溢價金計算更貼近市場的土地價值。未來,會對溢價金計算作出評估及改善。議員則直言新的溢價金計算,僅加入通脹及公開競投的批給價等,仍未能貼近市場的土地價值。

溢價金計算未貼近市場

除免公開競投外,政府批出的土地閒置多時及隨意修改用途的現象也普遍,就以最近路環九澳兩幅由澳葡時期批出長期無發展的工業地申請改為興建豪宅為例,政府遲遲不收回,還在樓市熾熱之時接受發展商申請改變用途,新法規定,發了工程證照後十五日內必須開工,囤地將受罰,完工日期嚴格按工程證照限制,逾期未處理完畢,將按批地合約罰款。合約未註明的,每逾期一天,罰款地價的千分之一,最高罰一百五十天,新法強調,土地使用偏離目的,或者未實現目的,都可能被收回。政府強調新法增加透明度,引入全程公示制度,土地是政府推動社會、經濟發展的必須元素,政府會因應經濟周期變化調整批地,如過去批地建工廠,近年批地建賭場,均涉政府有裁量權以公共利益免招標批地,但理據必須清晰、有規範,批給後亦要確保土地按原批給目的使用。但能否做到政府所講七大原則,即可持續發展、切實有效利用、公?知情、平等取得、防護、規劃約束及土地法律狀況公開原則,有待日後觀察。

 

 

 

 

 

發展建設與公共利益求平衡

透過法制規劃城市減少爭拗

澳門城市面貌隨著社會發展起了翻天覆地的變化,由過往漁村搖身一變成為國際知名的賭城,大型建築物林立,惟城市規劃雜亂無章,為發展而發展,缺乏整體規劃,加上政府擁有超大權力,在土地利用和批給一直以商為本,往往與公共利益對著幹,即使所謂發展亦只不過是私人房地產項目,以致接連出現破壞山體的超高樓事件,閒置土地更改用途,甚至牽涉貪污瀆職,令不少已動工項目因政府錯誤批給而被叫停,土地如同荒廢掉,令原本已緊缺的土地資源未能得以善用,同時自然環境亦遭受到不能逆轉的破壞,損失難以估計。澳門未來還迎接各項巨大工程,新城填海區、港珠澳大橋、輕軌、澳?第四通道、粵澳新通道及舊區重整等等,本澳人口正不斷增長,地少人多,合理利用土地,因地制宜,對於澳門未來發展尤為重要,當中關鍵在於如何規劃屬於我們的城市。正正由於澳門缺少了一套完整的城市規劃法律,過去出現不少與公共利益存在予盾的建設問題,因此社會有聲音要求盡快就城市規劃進行立法。

千呼萬喚的《城市規劃法》終於面世,有關法案已獲立法會通過,對澳門而言這是一套嶄新的法律,相信往後還需要檢討和調整。法案除了在初期討論中,對於城市規劃的核准、修改、中止等,全由行政長官以行政法規公布,不會交到立法會審議,被議員質疑政府權力過大,在城市規劃上自編、自導、自演之外。最大爭議則是落在賠償和城規委員會組成的問題上,其中發展商能否手持現時的街道準線圖或按新法批出的規劃條件圖獲得賠償爭論不休,商界、業界提出街道準線圖是一紙重要文件,應作為日後因城市規劃而受影響的賠償依據。有議員和團體指出,街道準線圖祇是一張由工務局根據現行都市建築章程批出的劃則指引,千萬不能成為索償的依據,擔心一旦成事,《城規法》勢必成為“賠償法”,增加濫賠風險。在社會高度關注和激辯下,政府作出重要決定,街線圖或過渡期內的規劃條件圖一律不賠,一切賠償以發出的整體工程准照為準,並強調不會濫賠,以此釋除公眾疑慮,最終令城規法順利通過。

城規賠償要准照

除了賠錢條文外,城市規劃整個流程到最後是由行政長官拍板才算數,加上城規會成員亦是由行政長官委任,社會擔心城規因而存在傾向性意見,最終出現不受控的情況,同時當行政長官換屆時,整體城市規可能會變得面目全非,需要有機制監督行政長官所做決定。故城市規劃委員會組成和透明度亦是一大關注點,法案通過,多位議員表決聲明,要求城規會組成必須多元,運作必須公開、透明,受嚴謹法律規範,加強社會監督,訂立完善的公聽及公示制度,提前公示會議詳細資訊。成員應包括不同界別代表,或透過選拔機制來選賢任能,嚴格執行利益申報和迴避制度;為保證城規會的公正及公信力,政府應將成員的專業資格及要求條件等預先公佈,同時訂明委員出席率,缺勤一定次數後除名,由他人補上,並建議委員不能連任超過兩屆。對於城規會將由行政法規規範,有議員認為城規涉重大公共利益,法制上應明確立法會的參與,反對城規會以行政法規訂定。同時,法律生效二年後應檢討。

城規會組成與運作要透明

城規法對於澳門未來發展舉足輕重,尤其新城填海區的落實,為澳門帶來了珍貴的地地資源,為未來發展提供了得來不易的三百五十公頃用地,所以城市規劃法對於空白的新城填海區而言意義重大,好讓新城填海區在總體規劃上有法可依,公平合理地運用澳門居民的新土地,更有系統展開全面規劃,善用新土地配合澳門城市和人口發展,滿足社會訴求,推動城市可持續發展。然而,城規必須符合澳門實際情況,既要有效落實發展又要避免損害公共利益,故公眾參與、知情權及意見的處理有需要制度化,讓規劃在前期諮詢有一個法律保障,從技術部門到行政長官都能接收到公眾意見,才有利市民對城市規劃進行監督,透過法制逐步令公眾對政府規劃建立信心,避免城市規劃和城市建設出現如過去爭拗的公共利益問題。