財政局資料顯示，今年一月至八月，住宅成交量為一萬九十五宗，平均樓價為每平方米五萬五千七百一十三澳門元，七月份更錄得一千六百六十宗交易，平均樓價為每平方米六萬二千一百三十七澳門元的高位。由年初至今，樓價升幅達百分之三十五點六。以八月份計算，成交宗數為一千三百五十四宗，平均樓價為每平方米六萬一千七百四十九澳門元，與去年同期比較，成交量高出一倍有多，樓價升幅達到百分上升百分之五十七點二。若與前年「劉十招」出台前八月份樓價為每平方二萬九千二百二十澳門元比較，上升超過百分之一百，政府調控樓市措施成效有目共睹。

「劉十招」出台至今樓價升一倍

據政府統計，今年二月至八月，申請查屋紙的數量保持在二萬四千至三萬二千宗之間，較去年九月至今年一月呈現顯著的升幅，且高低位比較相差一倍。物業登記方面，由去年九月約三千示下跌至今年二月約兩千宗，不過三月起出現回升情況，達二千七百四十八宗，與二月比較，升幅超過三成，而六月升幅更加明顯，錄得四千五百四十一宗登記個案。今年上半年新批核的住宅單位按揭貸款為一百六十四億六千萬澳門元，與去年下半年的一百一十億四千萬澳門元比較，上升百分之四十九。

從數字上看，樓市交投顯然活躍，除住宅之外，本澳商舖及寫字樓市場升幅亦當相驚人，資料顯示，今年七月份商舖每平方米實用面積平均成交價為十三萬零六百六十八澳門元，較去年同期上升百分之五十七點九。今年七月份寫字樓每平方米實用面積平均售價為四萬三千三百三十六澳門元，較去年同期上升百分之三十六點八。車位方面，由於僧多粥少，在車位嚴重不足的情況下，車位價格與樓價同樣因為因為供不應求，加上有外來資金興風作浪，節節飈升，升幅更不合常理，據非正式統計，十年前價值兩萬元的車位，現已升至超過八十萬，部份地理位置優越的車位，被炒至超過一百萬元的“天價”，價錢足已購買五層高唐樓一個約四百呎的單位。所以有人形容這個投機市場已失控，亦不違過。

商舖車位升幅驚人

現時不論「豪宅」抑或中低價位的樓盤均被炒高，事實證明，兩年前姍姍來遲的「劉十招」根本無補於事，兩年來在社會不斷催促下，仍未見特區政府「落重藥」壓抑樓市，針對性解決市民住屋問題，反相令樓市泡沫繼膨脹，炒風更早已吹至商舖、寫字樓及車位。特區政府最近再出招，主要是因應全球世界主要經濟體紛紛採取措施刺激經濟，擔心熱錢湧入澳門房地產市場，導致泡沫爆破，所以跟隨其他地區推出措施，結果只是將兩年前的“流招”廣大適用範，針對外來資金，加大炒賣成本。原則上新措施不過是舊酒新瓶，加大供應，加快興建公屋，規範樓花買賣，十居其九「炒冷飯」，主要將大家目光轉移到外來資金身上，但對於樓價不合理颷升，超愈一般市民購買能力的問題始終未有正面回應，完全是人有我有的「過場式」措施，難怪外界一致看淡措施的實際效力。

調控措施為防熱錢

無助夾心階段上樓

「劉十招」推出以來，樓市唱反調持續爆升。面世界各主要經濟體近期紛紛採取進一步的貨幣寬鬆政策，為防止熱錢湧入和壓抑過度投機炒賣，減低樓市泡沫爆破風險，特區政府自我感覺良好地以成效不彰的「劉十招」作為基調，推出新一輪調控樓市措施，當中包括進一步收緊住宅的按揭成數，又把特別印花稅適用範圍擴展到商舖、辦公室及車位，更針對置業的法人和非本地居民徵收一成額外印花稅，以提高外來資在澳的金炒賣成本。不過新招一出，劣評如潮，坊間普遍不看好，由業界到議員均認為新措施「無料到」，預期未能對持續飈升的樓價起到壓抑作用，擔心樓市因“流招” 再出現不跌反升的現像，且措施治標不治本，根本無法解決夾心階層住屋問題。正如政府所言沒有“水晶球”預測措施會令樓價下跌多少，連政府自己都無信心，無一個目標，更何況普羅大眾。亂石打飛鳥，可以做到多少成效，只能聽天由命。

政府今次進一步收緊住宅的按揭成數，當中非澳門居民較澳門居民的可按揭成數最少低一成。本澳居民購買價值三百三十萬元以下現樓最高按揭九成，非澳門居民七成；樓價三百三十萬元至六百萬元，澳門居民最高按揭七成，非澳門居民最高六成；樓價六百萬元至八百萬元，澳門居民最高六成，非澳門居民最高五成；樓價八百萬元以上澳門居民最高五成，非澳門居民最高四成。樓花按揭成數亦收緊，六百萬元以下樓花澳門居民最高按揭七成，非澳門居民最高五成；六百萬元至八百萬元樓花，澳門居民最高六成，非澳門居民最高五成；八百萬元以上樓花，澳門居民最高五成，非澳門居民最高四成。地產業界指出，新措施是樓價越高樓按成數越少，準用家、投資者需要準備大量現金，預計樓市升勢暫緩，交投量進一步減少，市場可能會因為缺貨，反令樓價上升，豪宅依然能企穩，資金料流向按揭成數較高的中低價住宅，將樓價推高。

收緊按揭難平抑樓價

根據政府料資顯示，截至今年八月，本澳在房屋稅系統登記的住宅單位數量為十八萬三千九百三十三個，當中業權人為本澳居民(自然人)有十三萬四千四百三十五個，佔總體的百分之七十三點一；非本澳居民有三萬九千六百二十七個，佔百分之二十一點五；而以法人登記的有九千八百七十一個，佔百分之五點四。政府將特別印花稅適用範圍由目前作居住用途的不動產擴展至商舖、寫字樓及車位，希望減少資金在本澳不動產市場循環式的炒賣情況。更針對法人及非本地居民在購買住宅單位時，除了按現行稅率繳交物業轉移印花稅外，再徵收額外印花稅一成，藉以增加外地資金投資本澳住宅單位的成本，從而減少外來資金的投機性。業界指出，其實外地人佔交投比例一向不多，大部分投資者均為本地人，認為收緊按揭成數對抑制外地人投資成效有限，反而建議徵收物業空置稅、加收擁有多個物業的房屋稅，並加快審批私樓建築，增加市場供應，從而穩定樓市。

供求失衡樓價高企

在樓宇供應方面，政府將加快推進“後萬九”公共房屋的興建，其中青洲坊公屋第一、第二地段、筷子基E及F地段、筷子基北灣L4及L5地段、氹仔東北馬路公共房屋，合共約四千個公共房屋單位，爭取在二零一五年建成。研究透過重建政府的部份公共設施，集約利用，綜合興建為公共設施及公共房屋。有立法議員則形容政府應對樓市措施是“流招”，對平抑樓價完全無效。並指出澳門樓價高企，是供求失衡問題，中低價單位的供應嚴重不足，建議政府透過增加經屋單位和澳人澳地政策，增加中低價單位的供應量。亦有議員指出，澳門土地資源緊缺，加上炒買炒賣活動熾熱，近年房地?價格已嚴重脫離澳門人的實質購買力，商舖租金不斷上揚，打擊中小企立足，批評“劉十招”和“新八招”未能針對性回應到本地居民訴求。促請特區政府果斷實施澳人澳地，確保新批地回應本澳居民的居住和營商需求。

安居“講多過做”

政府兩次出招，皆因擔心樓市泡沫爆破，惟過去兩年，泡沫愈來愈大，政府推出的措施不見其利只見其害，即使陳年二手經屋單位售價亦接近二百萬，之前嘗試推動市場興建細面積單位，不過純粹限大小不限價錢，結果造就更多“精緻豪宅”的出現。而且細面積單位的出現，實際上意味著居民生活質素進一步下降，與政府倡導提升居民生活素質相悖。新措施雖然剛推出，效果有待觀察，但外界反應其差，正如政府一直強調措施是為保障房地產市場健康發展。說得難聽既不想一下子推倒不合理的房地產市場，但又怕見到樓市泡沫爆破，明顯地以商為本。而社會上一直批評政府鼓勵夾心階層置業“講多過做”，行政當局未有將過熱的樓市當作緊急任務來處理，過去一年來澳門樓市上升百分之五十，已敲響警鐘，政府確實有需要加大打擊炒賣力度，實事求是推出措施，解決居民住屋的訴求。

立法規管中介業務

議員轟法律變法規

樓市可持續健康發展，是政府一直強調的工作目標，當中規範市場運作，早於「劉十招」已提出。要對市場進行有效規範，必須先從行內人員入手。根據財政局的資料，類似房地產中介人身份業務有四千九百二十家，以類似房地產經紀身份從事業務者有一萬六千四百七十四人。根據統計局數據，從事類似房地產中介人身份業務有一千七百二十三家，從事類似房地產經紀身份業務者有二千四百人。根據房地產聯合商會統計數字，中介人公司接近一千二百家，經紀近三千人。雖然數字不一，但大概可知從事房地產中介業務的人數無一萬也有幾千，現時地產舖遠遠多過便利店便知一二。人多無規管，質素自然參差不齊，這對於業界或物業賣買雙方均缺乏保障。為此，政府制訂《房地產中介業務法》法案交立法會審議。惟討論拖拉了一年零八個月，經過四度修改，早前該法案在議員的爭議聲中通過。多名議員在表決聲明中，批評政府在法案討論過程中，不尊重立法會，視立法會為橡皮圖章，法案雖獲得通過，但法律變相成為法規。

立法會成橡皮圖章

大為不滿的議員指出，政府與立法會小組會就法案進行討論時，單方面大量隨意刪減條文，當中更刪除房屋局為主管實體、勞工局為職業技能鑑定實體等，卻以行政法規補充訂明主管實體部門，前所未見，認為法案「冇王管」不夠嚴謹。運輸工務司司長劉仕堯解釋，刪除房屋局為主管實體、不指明由某一部門負責，主要讓政府更靈活、彈性處理，房屋局職能日後或有變。法務局代表指出，相應的行政法規會訂明主管實體，絕非「冇王管」。議員反指，過往所有法律均清晰訂明主管實體，為了行政當局的靈活性而跨過立法會，做法不恰當，質疑當局想打破現時的立法體系，擔心先例一開，政府日後「想點就點」，有損法律嚴謹，問題將更多。不過也有議員為政府護航稱，由行政法規訂定主管實體即不是「冇王管」，且《個人資料保護法》亦無指定主管實體，用上了“公共部門”字眼。不過有議員反駁，此法當年由立法會提案，所以無法訂明主管實體，之後政府才成立個資辦。

不設佣金下限恐惡性競爭

同時，法案雖訂出行政違法行為部分，但具體違法行為、處罰及指引又由行政法規訂定。多位議員炮轟政府以行政法規來訂定執法實體和罰則等，簡直是用行政法規頂替法律，做法有抵觸《關於訂定內部規範的法律制度》之嫌。法務局則回應稱，法案沒有違反《關於訂定內部規範的法律制度》，因違法條文、罰款已在法案中，指引是按法案條文而定。此外，法案未有訂定佣金下限，議員批評與現有市場百分之一佣金的行規相違背，恐衍生混亂、不規範行為，造成惡性競爭，未能體現中介人的權利與義務，未必符合保障消費者、規範中介人的立法原意。如法律訂明了佣金下限，即要制定相應罰則，但政府難以執行。輸工務司司長劉仕堯解釋，不設佣金下限是參考了香港、內地、台灣等地的做法，佣金由市場決定、由買賣雙方協商並以合約訂定較好。如法律訂明了佣金下限，即要制定相應罰則，但政府難以執行。議員批評法案中執法主體不清、沒有設定佣金下限，是倒退的表現，希望法律施行一年後檢討成效。

政府開辦培訓助過渡

《房地產中介業務法》法案將於明年七月一日全面生效，自明年一月一日起，行政當局正式接受現職房地產中介人士和中介公司的臨時准照申請外，無論中介人抑或經紀的臨時准照，有效期均由明年七月一日起計算，為期三年。為使未具備法案中最低學歷要求的現職從業員得已過渡，明年一月一日起，勞工局將舉辦相應的課程予任職五年且四十歲以上從業員修讀，預計每年可以開辦近二百班課程，為過千名從業員提供學額，並分設日、夜班，方便從業員因應個人需要報讀。並透過高等教育機構開辦的九十六小時補充課程，環繞語文、中文寫作等，補足基礎教育能力，提升從業員的通識教育水平及職業技術知識。政府相信在法律生效後三年的過渡期內，課程足以為未具高中學歷資格的從業員提供足夠的課程，協助其取得法律的最低要求。