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需貫徹「社屋為主、經屋為輔」

2014-11-23 00:00

澳門樓價在近年持續上漲,並超過居民收入增長幅度,令不少澳門居民,特別是年輕一代,無法負擔昂貴的樓價。雖然近年不斷有新樓盤推出,但大多以高尚住宅形式出現,價格遠超於一般家庭的負擔能力。鑒於此,居民紛紛將置業的希望寄託在政府推出的公共房屋。

特區政府為解決居民在住屋方面的困難,於《二00八年施政報告》宣佈將於二0一二年前興建一萬九千個公屋單位,目的是為了解決低收入居民的住屋問題,希望能做到「居者有其屋」,進而達到「居者適其屋」的目標。在落實公共房屋政策及期望目標方面,繼續通過興建公共房屋,與兼顧總體房屋市場運作的手段,希望一方面循序漸進地滿足居民對公共房屋的需求,同時也盡量控制公共房屋的數量對市場的影響。即使特區政府近年努力興建公共房屋,惟始終未能應付龐大的需求。以最近一期經濟房屋申請為例,政府只提供一萬九千個經屋單位,卻收到約四萬多份申請,申請數量遠超出政府所提供的單位數。公共房屋的供應根本未能達致社會的期望,整個公共房屋的供需出現很大的落差。

造成供需失衡的因素主要有以下幾方面

一、現時澳門公共房屋政策失衡

造成現時公共房屋供需失衡與現時實行的公共房屋政策有相當密切的關係。現時,澳門公共房屋是澳門政府直接掌控的社會房屋與經濟房屋。「居有其所、安居樂業」是特區政府房屋政策的目標。特區政府致力保障本澳居民的居住權,積極發展公共房屋項目,明確提出了「社屋為主、經屋為輔」的公共房屋政策方針,協助有實際需要的家庭解決住房問題。現時,公共房屋分為兩大類型,一為社會房屋,二為經濟房屋。社會房屋是以租住形式提供給低收入或有特殊困難的家庭,居民享有使用權而不享有所有權,確保居民有起碼的居住條件,並希望隨著經濟發展與生活水平提高而使起碼居住條件的標準得到提升。經濟房屋是提供給收入較少,無法承擔私人樓宇價格而又想自置居所的人士。

以未來房屋需求的趨勢來審視澳門現行住房政策,無論是政策目標、參與主體,還是政策對象、保障範圍,都存在許多亟待解决的問題。現行的公共房屋政策,局限於社會房屋和經濟房屋,在公共房屋政策方面並沒有將私人建樓宇歸納為地區住房保障的總體政策來考慮,或利用私人建樓宇與兩大類公共房屋的協調性來解決住房的緊張,因而變相鼓勵了部分擁有私人居住物業且不急需解決住房問題的居民,因私人樓宇房價太貴,從而通過申請經濟房屋,達到再置業的目的。此外,有部分居民為求一己私利,通過在公共房屋政策漏洞與相關法例的灰色地帶而長期不合理地獲取政府福利,佔據公共房屋,這亦是造就了「有房沒人住,有人沒房住」的供需失衡主要因素,進一步突顯出部分居民對經濟房屋並不急需的心態。因此,政府從實質上,平衡整體房屋市場的同時,應對私人樓宇作出相應的政策,為有意購買私人樓宇的中層收入居民作出適當的支持,從而阻止中層收入的居民,在無法承受私人市場的樓價壓力下而轉向與低收入居民的行列,通過公共房屋來解決住屋問題。

二、社屋整體入住率高,部份經屋入住率低,揭示供需失衡本質

政府興建的社區公屋群陸續竣工並相繼投入使用,但住房問題仍然未得到有效解決。例如,新落成的石排灣公屋社區整體入住率不高,主要體現在經濟房屋區,入住率未如理想。相反社會房屋區入住率卻相當高。這與社會反映的住房問題恰恰相反,一方面許多本地居民不斷向政府提出增建公共房屋,尤其是經濟房屋的數量,另一方面卻湧現有房不住的問題。有意見反映,居民由於路環石排灣公屋公共設施和交通設施暫時不足,所處位置稍偏,規劃和配套設施尚未完善等因素,紛紛抱住觀望的心態暫不入住。但这並不代表他們不入住,只是希望等到石排灣各方面設施得到改善後再陸續入住。由此可以推測,部分經濟房屋的擁有者,對於住房的需求不一定十分逼切。

三、「居者有其屋」不是人人買樓

據一一年的人口普查數據,四十七點七萬名居住於住宅單位的本地人口中,百分之七十九居住於自置物業,只有百分之十七點八居於租用單位。由此可見,澳門人擁有物業的比率是相當高的。本文認為針對上述的住房需求情況,政府更應該把注意力放在住房保障上。轉變觀念,「居者有其屋」並非讓每個人都擁有自己的私人物業,而是讓真正有需要的人擁有居住的權利。這些困難群體通過租住政府興建的社會房屋,解決他們的住房問題。而中等收入的人即可通過自己的奮鬥可以買樓,也可租房。現時,經濟房屋最大的弊端,在於衝擊市民的觀念,「致富到底是靠政府的補貼,還是靠自己勤勞?」要不然,只要樓市價格波動了,政府便推出經濟房屋。過一段時間又波動了,又再推出,那政府不是永遠無止境的興建經濟房屋,對於土地資源緊缺的澳門,何時才能滿足人人有「自房」的需求?

四、增建社屋,減少經屋

在土地緊缺的大形勢下,澳門必須從長遠的經濟發展、人口總量及人口結構等角度考慮私人房屋及公共房屋的政策。為了解決住房的供需失衡問題,需要重新審視經濟房屋的需求。良好的公共房屋政策,必須有效區分住房需求與擁有住房需求。特區政府應重回「社屋為主、經屋為輔」的公共房屋政策,興建更多的社會房屋,而不是經濟房屋,讓社會資源得以有效運用。從現行的實施情況來看,經濟房屋的作用從本質上正逐步偏離公共房屋的範疇。政府無形地將寶貴的公共福利資源廉價出售給部分特定人群用以投資獲利,使得真正迫切需要解決住房的居民得不到受惠。這既不公平,又不合理。如政府再不重視,住房問題不但得不到解決,還誘發大量社會矛盾。要符合社會發展需要,便應減少經濟房屋及興建更多的社會房屋來解決住房問題。按照現時公共房屋數量,增加社會房屋的建造比例,逐步減少經濟房屋的供應數量。這樣有利於解決「中低收入者」的住房問題。居民通過租住社會房屋,滿足其居住需要,從而避免他們因高房價及高租金壓力下,難以維持日常生活,失去競爭,阻礙澳門經濟發展。其次,社會房屋只租不售的本質,確保政府始終擁有土地所有權,可避免部分居民用以投資獲利的問題,而且隨著住房市場的變化,適時調整土地用途。(澳門科技大學社會和文化研究所「區情研究小組」)