位於南灣湖C9地段的「映湖」2007年樓花廣告 ( 圖片來源：蘋果日報 )

【獨家】土地鍊金術再解密：南灣湖CD如何變多1300億？

【獨家】土地鍊金術再解密：南灣湖CD如何變多1300億？
南灣湖CD區可謂「土地戲法」的最佳表演舞台，只要翻查資料，就可發現當中存在不少耐人尋味的玄機。政府在2006年先廢止該區原規劃，之後工務局高度合作，對發展商幾乎有求必應，多幅住宅地皮放高至少5倍，從原來28.6米增至150米，更暗地將周邊大幅公共用地割予發展商，地皮合併發展，拉高再發水。按照現時樓價，保守估計，其中一個案就令發展商賺多近90億。
之前講到政府「收收埋」，一般市民根本不知南灣湖CD區原來還有4幅公家地在手，幾年前建置界已流傳有大財團視之為囊中物，有人已與政府「講好數」將之批出興建超高豪宅。據稱如意算盤是特首先廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》，為修改批給合同放高樓宇創造「合法」表象，再透過重整規劃將上面四幅政府土地與已批出的國有土地「合併」吃掉。只是2006年突然爆出歐案，才打亂了原來的計劃。
業界盛傳有關財團已與政府高層達成「口頭協議」，只欠「法律程序」。也因此可解釋為何回歸整整15年、經歷三屆特區政府，在公共設施用地如此緊缺的情況下，上面四幅政府土地仍然在長期「養草」的原因。而上述傳言，在政府地藉資訊網公開的街道準線圖已可得到印證。
根據街道準線圖資料顯示，政府已同意大幅放寬上述批地條件。部分驚人的修改如下：
．允許C5、C6合併，限高由原28.6米大幅放寬至113.5米，樓面面積由原21700㎡，增至58000㎡，政府甚至連前後公共廣場及內街均一併割讓予發展商，放棄珍貴的公共空間，理由只是千篇一律簡單一句：「為符合土地發展要求」；
．立法會大樓旁C8及C9 (見圖) ，限高由原28.6米，大幅放寬至150米，樓面面積分別由23826㎡及19953㎡，一同變為92050㎡的「巨無霸」，發展規劃大幅升達4.6倍！同樣連同前方公共道路也一併劃給發展商，讓地段面積亦大幅發水四成。
 
半賣半送 合併加高賺翻倍
可能少數善良澳門人會想，雖犧牲了主教山景觀，但放寬限高增加住宅供應，讓澳門人有屋住不好嗎？不要天真了，那不是經屋，而是呎價過萬元的超級豪宅！一個單位起碼1500萬起跳，有幾個普羅市民買得起？
然而，破壞了主教山，到底可為發展商「帶來」多少利益？以C9地段為例，目前仍有效的批給合同是19953㎡樓面面積，如按該區市價至少12萬元/㎡估算，現合同總值約24億元，但如按工務局曾發出的新街線圖入則修改合同，馬上可猛增至110億元，當權者只要幫人「做少少？」，承批人即可輕鬆多賺近90億元！不要忘記，C9只是14幅已批出土地其中一幅！因此，保守估計，如果全區按工務局意向放寬，至少可為發展商帶來超過1300億的「額外」收入！
至此便不難理解，新城規劃諮詢已近尾聲，政府對與南灣湖CD區和新城B區規劃是如何協調，仍然守口如瓶、莫諱如深，當中的龐大利益操控，可見一斑！
15年光陰，當年澳葡時代美好的「玫瑰園計劃」，回歸後竟淪為「屏風樓擋主教山、超高樓圍南灣湖、權貴賺盡、遺禍後世」的搖錢樹計劃，不得不說是「澳人治澳」的悲哀！