專家析新一輪房地產政策組合拳

    【本報消息】據央視新聞客戶端訊：中國房地產市場十七日迎來三大重磅利好消息。爲什麽選擇此時推出一系列提振房地產市場的政策組合拳？當前市場面臨哪些挑戰？

    中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立：十七日下午的國務院新聞辦政策吹風會，實際上已經有了明確的答案。源於前四個月房地產的統計數據，應該說是超預期的下行。主要表現爲：

    房地產價格持續走低，而且有加速下跌的風險。

    房地產市場的投資下滑了9.8%，接近10%。在過去三年連續下滑的基礎之上，第四年大幅度下行。

    房地產的銷售，新房銷售的面積下降了20%多，金額下降的幅度更大一點，接近30%。而且這也是在連續幾年下跌的基礎之上，出現了較大幅度的下跌。

    房地產市場對整個經濟運行的全域，應該說有牽一髮而動全身的作用。龍頭行業出現了異常的下跌，這個時候穩定房地產市場就變得非常迫切。

    首付比歷史最低位

    尹中立：第一是房地產市場的按揭貸款首付比，無論是首次購房還是二套房，都降到了歷史最低位。可以類比二○○八年爲了應對全球金融危機，當時首次置業的首付比降到了20%，而這一次降到了15%，這是歷史的最低位。這個首付比的大幅度下降，實際上就可以有效刺激需求，讓那些口袋裏資金難以滿足20%或者是30%的客戶，順利地進入到買房行列。其次是把房地產按揭貸款的利率也下調到歷史的最低位。這兩點都是爲了刺激需求。相信作用之下，房地產市場應該會出現回暖。

    第二是這次啓用了新的貨幣政策工具，雖然從數量上來看不是太大，是央行用再貸款的方式來促進全國的保交樓工作的實施，可以有效緩解房地產開發企業的消化存量任務，讓它們的資金盡快回籠。有了資金以後，保交樓的任務就能够順利地實施。雖然首次貸款的額度只有3,000億，但這是一個新的政策工具，這個工具從無到有，它就意味着質的變化。可以類比二○一五年我們實施了棚改貨幣化的政策操作，原理是一樣的，資金的來源是央行，然後利用市場化機制，讓資金注入到房地產市場。

    看了兩個地方的例子，可以說此前因城施策的部分政策效果已經顯現，相信此次中央級政策組合拳的推出對整個市場的提振作用將更加明顯，那麽此次政策與以往有何不同？預計效果如何？

    首次供需兩端發力

    尹中立：這一次出台的政策，作用點和以往不太一樣。以往在房地產調控政策當中，往往是選擇刺激需求或者是刺激供給。在供給和需求兩端同時發力，這還是第一次。

    從刺激需求的角度看，過去一年已經數次出台政策，力度也相當大。但是從過去幾個月的觀察來看，市場並沒有被有效激活，原因出在供給側。因爲開發商出現了資金的違約風險，就使得期房購買者，爛尾的風險就會大大增加。我們的新房銷售85%是期房。爛尾風險難以消除的時候，即使有買房的需求，大家都會望而卻步，不敢輕易地去購買期房。那麽，這個時候刺激需求的政策就不會起到立竿見影的效果。

    化解房企債務風險

    這一次是雙管齊下，不僅刺激需求，而且採取了有效的措施，開設了新的貨幣政策工具，去化解房地產開發企業的債務風險。它的效果肯定比單側發力有效得多。