單方終止租約

    不少業主會將名下的住宅或商舖出租，從中獲取租金回報。不過，無論業主或租客，想在租約到期後不續租時，究竟有哪些規定要注意呢？

    如果業主或租客一方提出終止租約，而對方亦同意，雙方便可透過協議廢止租約。不過，如果一方提出終止租約而對方不同意，便須按照以下規定單方終止租約。

    租客單方終止租約

    假如租客想在租約期滿時不再“續租”，必須提前一段法定時間並以書面通知業主。至於具體提前通知的時間，根據租約期間或續期期間的長短而有所不同。具體如下：

    租約期間或續期期間法定提前通知時間為三個月以下租期的三分之一，三個月或三個月以上、一年以下為三十日，一年或一年以上、六年以下為九十日，六年或六年以上則為一百八十日。

    然而，如果到了租約期滿時，業主和租客均沒有提出終止租約，這時租約便會“自動續期”。續期的期間相等於原租約的租期，不過如果原租約的租期超過一年，例如：原租約的租期是兩年，那麼續期的期間就只能是一年，但另有協定除外。

    業主單方終止租約

    由業主單方提出終止租約，亦要遵守上述有關“預先通知期”的規定。要注意的是，《民法典》亦規定，如果由起租至租約期滿或續期期滿時不足兩年，業主不能向租客提出單方終止租約（租客則不受這兩年年期的限制）。例如：業主與租客簽訂了一年租約，由於業主不能在兩年期內提出單方終止租約，因此，如果租客想繼續租用該單位，除非雙方另有協定，否則租約會自動續期多一年。

    換言之，當租約續期至兩年時，業主才可提出單方終止租約。根據終審法院第五○／二○○七號民事上訴案件裁判中指出，如果業主想在兩年的租約期滿時收回單位，則業主應在租約期滿前至少九十日通知租客要單方終止租的。例如：租約由今年一月一日起開始至二○一六年十二月三十一日到期，則業主至少須在二○一六年十二月三十一日之前九十日，以書面通知租客，才可在租約期滿時終止租約。

    註：本文內容主要參閱《民法典》第一〇三八條及一〇三九條的規定。（法務局供稿）