房屋局局長楊錦華

避免一廈多管 物管法獲一般性通過
立法會一般性討論《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案。當局規定當樓宇已賣出超過一半單位，三成單位已入伙，或者發出樓宇使用准照18個月後，必須召開首次所有人大會，新法建議只要一成小業主同意即可召開會議，選出管理層。
多名議員關注法案如何避免再出現「一廈多管」，房屋局局長楊錦華表示，新法建議若任何大廈要召開分層所有人大會，需先收集到一成小業主的同意，並向房屋局申請召集證明（開會許可），方可召開。若出現多批小業主同時競爭管委會時，原則上要透過公平選舉方式來產生。如果出現爭議，房屋局會評估申請次序，以及視乎召集人及召集書的合法性後，才發出召集證明。
楊錦華亦指，法案建議，召集證明的有效期為90日，大會需在期限內舉行。召開完畢後，召集人需張貼會議記錄，並在15日內將會議記錄交到房屋局。若大會程序合符法律規定，當局就會認定選出的管委會合法，並發出管委會成員名單，讓管委會行使合法權利，如開納銀行帳戶、聘請僱員等。從而確立一座大廈只可有一個合法管委會。另外，若管委會任期內出現爭議，小業主可重新召開大會，但必須經兩成五業主同意方可召開。
直選議員陳美儀則憂慮，當部分小業主不滿意結果司法上訴時，管委會是否仍能在司法程序期間行使職權？又指曾有大廈張貼公告召開大會，但遭人惡意撕走，新法案如何確保所有小業主都知悉召開事宜？法改局副局長曹錦俊指，若大會按法律程序選出管委會，並得到房屋局開出證明，除非上訴判決確定，否則管委會仍能合法行使職權。而法案建議將召集書張貼在大堂，是為了減省程序，亦建議可用其他方式通知小業主。若有人蓄意撕走召集書，要承擔刑事罪行。
法案最後在30位議員贊成，無人反對及棄權的情況下獲一般性通過，將交付小組會作細則性討論。
另外，立法會亦一般性通過《分層建築物管理商業業務法》法案。直選議員何潤生指，法案建議物管公司的資本額不得少於25萬。憂慮若大廈戶數多，物管公司出現欠債等問題時，資本額過低會令小業主的權益受損。運輸工務司司長羅立文回應指，政府起草法案時，認為使用單一資本額會較適合，但仍可在小組會上再討論。法案最終獲大會一般性通過。
兩個獲大會通過的法案，是為了配合即將在明年實施的《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律。
 
法案的主要內容如下︰
一、 簡化所有人大會召集手續，以張貼召集書代替寄掛號信的形式進行召集。
二、 為避免“一廈兩管或一廈多管”問題，凡涉及管理機關成員的選舉、替補和罷免的會議須獲由房屋局發出的證明後，方可召集。
三、 就所有人大會會議的程序進行詳細規範，避免因出現不規則的事情，使大會決議的有效性受到爭議。
四、 規定當樓宇的半數單位已被轉讓、或百分之三十的單位已被占用、又或發出樓宇使用准照之日起十八個月後，實際進行管理的自然人或法人必須召集所有人大會第一次會議。
五、 明確規定所有人大會第一次會議的必要議程，包括選舉管理機關成員、通過年度開支預算、通過管理機關的名稱、通過分層建築物的首個規章或通過有關制定及通過規章的程序，以及通過為共同部分訂立火災保險合同的金額，以促進管理工作的順利展開。
六、 完善所有人大會的運作規則，調整通過決議所需的份額。涉及一般事宜時，如樓宇的單位數目相當於或多於五十個，份額至少須占樓宇總值的百分之十；如樓宇的單位數目少於五十個，份額至少須占樓宇總值的百分之二十。而就部分較為重要的事宜則訂定較高的決議通過比例，例如涉及管理機關成員的罷免、通過由共同儲備基金承擔的開支，份額須至少占樓宇總值的百分之二十五；如屬給予和廢止裝設招牌或廣告的許可等，則須占超過樓宇總值一半。
七、 完善適用於用益權人及預約取得人的制度，除某些事宜的投票權保留予獨立單位的所有權人，其他履行分層建築物權利及義務的事宜由用益權人或預約取得人行使。
八、 就管理機關的組成及其作出法律行為的範圍進行規範，包括管理機關成員的資格、數目、任期、運作規則，以及可代表分層建築物所有人所作出的行為。
九、 釐清管理機關與提供樓宇管理服務公司的關係及權責。
十、 就共同儲備基金及特別基金的設立與管理進行規範，以分別應付非預見性開支及未來可能超出預算金額的開支。
十一、 將源自《民法典》中有關分層建築物共同部分的管理制度以單行法的形式作出規範。
十二、 規定單位所有權的取得人對在取得單位所有權前已登記的涉及該單位所拖欠的負擔負責，尤其是管理費。為此，管理機關可就單位所拖欠的負擔向物業登記局提出登記申請，而單位的買家在訂立房地產合同前也可透過單位的物業登記，查明有關單位是否有債務和有關數額。
十三、 設立關於裝設招牌或廣告的規則。在樓宇外牆裝設招牌或廣告，須經占份額超過樓宇總值一半的所有人通過，但在位於地面層且為非居住或非機動車輛停泊用途的單位外牆及前方的柱，裝設與所營業務性質有關的招牌或廣告，則無須經所有人大會許可。
十四、 設立關於在地面層單位外牆進行改善的規則。在位於地面層且為非居住或非機動車輛停泊用途的單位外牆或其出入口進行改善，無須經所有人大會許可。
十五、 設立關於樓宇所有人在共同部分進行工程的規則。樓宇所有人可在位於樓宇內部的共同部分進行涉及其單位的水、電、空調、可燃氣及通訊的裝置及設備的必要或有益改善，但所有人大會表示反對除外。
十六、 明確管理機關成員的義務，規定管理機關成員須對因其過錯違反義務而對樓宇所有人造成的損害負責。
十七、 引入調解機制解決管理爭議。為更有效及迅速地解決管理爭議，在保留原有的仲裁協議機制的基礎上，引入了以調解解決管理爭議的機制。