公權介入私廈管理宜適度

    《分層建築物共同部分的管理法律制度》、《分層建築物管理商業業務法》昨日獲立法會一般性通過。兩部法案涉及千家萬戶，尤其是《分層建築物共同部分的管理法律制度》，引入房屋局公權力介入私樓管理，是否就能有效解決大廈小業主間紛爭？社會關注。

    “分層大廈管理法”法案包括十三大方向建議。法案將完善及簡化召集所有人大會的手續，凡業主委員會要討論管委會成員選舉或更改，需獲房屋局“一紙證明”方能開會。所有人通過決議的門檻亦作細化及降低通過份額，按涉及事件重要性分級，由一成至超過五成業主同意便可。另外，規範管委會的組成、業務及其法律行為的範圍，釐清管委會和物業管理公司的關係及權責，規範共同儲備基金及特別基金的設立與管理，以及在保留原有仲裁協議機制基礎上，引入以調解解決管理爭議的機制。

    《民法典》中雖有針對樓宇共同部分的管理制度，為完善大廈公共部分管理，理論上所有大廈都應成立業主會。但成立業主會需經法律程序，加上不少人“自掃門前雪”，居民態度支持，卻不關心、不參與成立業主會的工作。即使大廈已成立業主會，當要集資維修或調升管理費，一向愛理不理的小業主往往意見分歧，蜚短流長，若處理不善，左鄰右里傷了和氣，很容易引起“一廈兩管”、“一廈多管”、業主會與管理公司形同仇敵，甚至衍生斷水斷電等問題，最終受影響的依然是小業主。隨着物管業清潔及保安員最低工資將於明年生效，涉及到調升管理費問題，若大廈連業主會與物管公司溝通平台都欠奉，屆時難免會搞出“大頭佛”。透過制訂“分層大廈管理法”，無疑有助完善大廈管理制度。

    “分層大廈管理法”中將通過業主會決議作細化及調低門檻，無疑有助推動大廈對公共部分因應實際需要進行維修、保固。但問題是，按樓宇單位數量，一般事項決議只需一成或兩成份額業主同意，即使罷免管委會成員、通過共同儲備金承擔開支，亦只需兩成半份額業主同意。由於未過半數，假若有關決議引起其他小業主反對，大廈管理便會變得混亂。同時，房屋局以公權力介入私人樓宇管理，表面上似有助解決小業主間紛爭，但小業主過去可互相協商、又或透過民事訴訟解決紛爭，若房屋局公權力介入會否成為磨心，屆時有何機制解決紛爭？若小業主反對房屋局決定，難道與房屋局對簿公堂？

    要鼓勵小業主主動成立業主會，除簡化有關法律程序，更重要是明晰業主會對大廈管理的法律地位，以及對有效管理大廈的重要性。大廈管理涉及千家萬戶，且瑣碎事項眾多，不同大廈的問題不盡相同，如何訂立行之有效的“分層大廈管理法”須慎之又慎，否則正如有議員所言，新法若運作後出問題，恨錯難返。

    夏  耘