科學規劃工廈活化

    澳門地小人多，土地是永恆的話題，相關的每項政策、每部法律都觸動神經。近日漁翁街“活化工廈”項目以較低的溢價金轉成商住用途，惹來社會猜疑，政府除了忙於解畫，亦須適時檢討項目的整體成效，終究要明確活化定位、完善法例，工廈資源方有被妥善運用的可能。

    “活化工廈”始於“劉十招”，以“特事特辦”加快批則，吸引工廈改為商住用途，旨在增加細單位的供應，有望解決“上樓難”。論理念，有助減少空置工廈的衛生和安全隱患，亦能增加房屋供應，為熾熱的樓價降溫，方向值得肯定。

    若論執行，顯然未算成功。至去年四月計劃宣佈中止的三年內，申請個案僅十三宗，寥寥可數。問題似乎不在屢受揶揄的“審批嚴”、“批給慢”，其中十一宗批出街線圖或規劃條件圖，惟最後提出計劃並獲核准的僅兩宗。對比計劃伊始政府宣佈可活化的工廈達九十幢、可提供一萬多個單位，相距甚遠。

    “工廈活化”成效不彰，絕非意外，從某一側面，亦反映科學規劃對施政成敗的決定性影響。與遙遙無期的舊區重整一樣，“活化工廈”最複雜的也是“業權分散”。公權力不介入，要統一共識、業權人百分百支持，獨此一項已嚇怕有意收購的發展商，重建發展恐無從入手。“受惠”的局限於業權相對統一的舊工廈，但這些項目鳳毛麟角，瓜田李下，難免又惹揣測。

    至於政策推波助瀾，間接吹起工廈“炒風”，早在社會預期。微型經濟體下的房地產市場向來是“政策市”，任何風吹草動，市場反應敏感。改建商住樓，利潤可觀，工廈從活化政策推出前後的售價、租金齊增四倍。許多視工廈為“最後避風港”的文創藝團、新興經濟、青創機構叫苦不迭，部分難逃被趕劫數。“活化”未成，原來孕育中的藝文以至新興產業的新生命卻被扼殺。

    活化工廈政策是否從此退場，抑或待檢討後重整旗鼓，公眾關注。活化定位是必然的考慮要點，尤須釐清“活化”與“重建”之別，究竟是拆卸重建、發展住宅，增加市場供應，尤其可否如坊間期望提供普羅大眾買得起、供得起的商品房，而非精品豪宅；抑或內部整改、重新包裝即可，為開拓文創、體育產業、倉儲物流等多元用途鋪路；甚至由政府收購，用於幫扶社企，各種方向須考慮周詳。

    無論重新定位如何，有許多基本的法律門檻，又或法律配套，須一攬子考慮，不可或缺。如更改用途，首先必須從修訂防火條例入手，確保生命安全至關重要。要避免炒風再臨，談利誘活化條件時，少不免從宏觀角度將租務法律、置業政策等整體考慮。就連最棘手的業權統一問題，是否等待都市更新時機，將工廈重建包攬其中，一併解決，且看當局的決心和智慧。

    夏  耘