加息周期逼近  入市前三思

    特區政府明年度施政報告與辯論已完成，地產業界最關注政府會否“鬆綁”，為疲弱的成交尋找新方向。但政府直言當前無意“減辣”，就連業界最期盼放寬樓按指引，政府都斬釘截鐵說未有考慮，且認為現時樓價仍貴，無意作任何改動。

    消息公佈後難免令市場感到失望。今年以來本澳住宅成交較非典時期更差，樓市跟隨博彩業走勢，過去一年未見起色。本澳住宅平均價較去年高位時跌近三成，個別屋苑更跌近五成，部分於高位買入的居民，已出現少數負資產個案。幸而本澳經濟未致於影響就業環境，居民供樓能力暫未受影響。但經濟大幅下跌，就業不受影響，很大程度因博企眾多新項目將於明年開幕，尚需要足夠人力資源去發展。

    市場預計美國將於下周開會時宣佈加息，聯匯制度下，港元與美元掛鈎，美國利率上調，香港息口一般跟隨上升。澳門與香港掛鈎，等同間接受影響。美聯儲局加息首當其衝的就是住宅按揭貸款利率上升，不僅影響購買物業時的融資成本，最直接影響就是居民供樓負擔將加重。

    香港銀行公會已預期下周美國聯儲局加息機會大，市場估計加息四分一厘，提醒居民要留意隨着利率上升，增加供樓負擔，需及早做好加息準備。

    面對經濟轉弱，加上遇到加息周期，預計住宅需求會下跌，未來樓價將回落。假設明年加息五次，一個四百萬元的住宅單位，以七成按揭計算，月供則由一萬二千多元提高至一萬四千多元，加幅逾一成五。

    當前本澳樓價雖已下調不少，但周邊經濟不穩，加上內部經濟尚未完全復甦，亦為經濟增添不明朗因素。按照過去傳統，加息增加供樓負擔，減少市場需求，樓價向下調整；如果放寬銀行樓按成數，買家面對的風險亦趨增，息率飆升將令供樓負擔增加。倘樓價持續下跌，可能淪為負資產，可能會影響社會穩定。

    面對加息逼近，準買家置業前必須三思，置業者亦應預留足夠資金，避免因利息上升而增加生活壓力。尤其早年買入物業人士中，不少供樓佔家庭收入比率直逼四至五成。縱使今次美國暫不加息，但置業供樓往往佔據人生二、三十年，在供樓周期中，必然遇上加息，置業前必須計算清楚，充分衡量過才作決定，畢竟每個家庭以至每個貸款人面對的情況都不同，必須量力而為。

    春  耕