土地發展期與批租期易混淆

    閒置放生標準有爭議

    十六幅放生地的廉署報告有些玄點，或惹人誤會；有些閒置、放生標準上的爭議，剪不斷理還亂。

    收地陳述易誤會

    今次的玄點在於，廉署新聞稿引述報告內容指，按《土地法》，當土地逾期未完成利用且可歸責承批人時，政府有兩種處理方式，即對承批人科處罰款及延長土地利用期、宣告批給失效並收回土地，即宣告批給失效並非處理逾期未利用土地的唯一法定手段。此一陳述本來無錯，但在現時形勢下，易令人以為“土地逾期未完成利用”可罰款、延期，未必一定要收地，為何政府一定要收海一居土地？

    期滿未完工收地

    事實未必可直觀理解。簡單而言，租賃式土地批給分利用期和土地批給期“兩條線”，兩個概念。批給或批租期廿五年為大限，開始是臨時性批給，完成項目可轉確定性批給，之後自動續期。利用期一般三幾年，旨讓承批人興建項目。新聞稿“逾時未利用”所指的應是利用期，依法當可罰款、延期再建，收地確不是唯一的手段。然而，海一居出事並非利用期問題，實屬廿五年批給期屆滿、但未完成批給合同要求即完成項目、轉不到確定性批給的情況，若不符公共利益等規定，不論依新舊《土地法》，收地都是唯一選擇。這是政府對海一居事件一直堅持的取態，廉署對此的法律取態也在今次報告中有所強調，否則不會促政府再收三幅類似情況的土地。

    修法界定各不同

    報告另一玄點是，建議具備條件時修改《土地法》，但所指的也應是清晰“歸責延誤”、“收地”等的界定及指引，並非如有些議員及意見所說，即加過渡條文等。此修法不同彼修法。

    報告的爭議點，亦是閒置土地爭議不休的關鍵，即閒置、放生或歸責的定義及標準問題。報告披露，政府首次以“已過利用期但尚未完成土地利用”為標準，翻出了一百一十三幅土地去跟進，之後再以“承批人欠付溢價金、中斷跟進批地合同已有一段較長時間、多次延長土地利用期但仍未按合同規定發展土地等情況”，初步歸類出四十八宗可歸責於承批人的個案，然而上述標準是否可服眾，何為較長時間、多次即幾次？

    積極無意有排拗

    曾有專責法律小組成員表示，建議宣告批給失效時，不僅考慮可歸責於承批人的延誤完成利用土地的事實，還須根據所有客觀情節考慮承批人是否無意發展土地，如承批人正在積極興建樓宇，儘管對延誤利用土地負有責任，亦不會建議去宣告批給失效，這與收回“閒置土地”的初衷不符。然而何謂積極、無意？上半場放鬆輸○比十，下半場狂追輸波是否算積極？相信以上爭議不會因報告公佈而止，爭議更將成為日後收地官司的關鍵。

    本報記者  甄慶悅