盈利下滑   中國百強房企轉型求變

    【中新社北京廿五日電】高庫存下的樓市調整，進一步壓縮着房地產行業的盈利空間。最新發佈的一份研究報告顯示，一五年，中國市場份額創新高的百強房企盈利質量普遍下滑，淨利潤率、總資產率等指標繼續下行。這使得感慨“錢越來越難賺”的中國房企，不得不加速探索新的發展模式，拓展盈利空間。

    利率下跌逼近紅線

    近年來，房地產企業盈利能力持續處於下滑通道。中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰廿四日在“二○一六中國房地產百強企業研究成果”發佈會上指出，一五年百強房企總資產收益率、淨資產收益率均值分別較上年下降0.1、0.6個百分點，全年淨利潤率均值下降0.4個百分點，已逼近10%的紅線。

    利潤率下滑，百強企業在中國的銷售額和市場份額卻攀上歷史新高點。《二○一六中國房地產百強企業研究報告》指出，百強企業去年銷售額增長19.4%，市場份額達36.7%。這意味着在行業集中度提升的同時，房企“增產不增利”的現象進一步凸顯。

    原因為何？據報告分析，一方面，供需關係逆轉、營銷難度加大使企業經營成本顯著提升。另一方面，部分一二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，也進一步擠壓了企業的利潤空間。

    報告顯示，一五年前三十強企業中，有13家商品房銷售均價下跌，而百強企業銷售、財務和管理三項費用率卻較上年提升了0.3個百分點。土地成本的增幅更為驚人。報告稱，一五年百強企業土地成本佔同期銷售均價的比重均值為43%，該比重在一、二線城市的均值高達124.9%和37.9%，分別較上年增加17.6、7個百分點。

    積極拓供給側改革

    “彎腰撿錢”的時代已過去，更多房地產企業開始發力探索新的盈利增長點，以破除對土地增值紅利的依賴，尋找可持續的發展模式。近年來，品牌房企對此多有探索且“招式”頗多。萬科、華潤等企業運用互聯網思維升級產品和服務，智能戶型、綠色科技成為新“賣點”；中海地產等企業組建自銷團隊，減少中間環節成本；綠城、旭輝、朗詩等加大合作開發力度，以較低的持股比例進行項目開發，提高資金周轉效率。

    在產品升級中，“供給側改革”成了房企發展戰略中的高頻詞。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，目前房地產行業面臨“結構性過剩、供需錯配”的問題，一二線城市和三四線城市樓市的“冰火兩重天”便是這種矛盾的反映，這需要企業針對“供給側”完善發展模式。

    報告顯示，一五年49%的百強企業已開始尋求轉型，其中42家企業圍繞房地產產業鏈拓展新業務，另有7家企業向行業外拓展新業務。針對消費需求的改變，分別有92%、31%、17%和41%的百強企業進入商業、產業、養老、文旅等領域。

    劉洪玉表示，目前品牌房企在“供給側改革”探索上已有所作為：一方面在創造新供給、提高供給質量、實現供需匹配的精準度上下工夫；另一方面也在逐步提升供給效率，改善供給結構。

    從長遠看，國務院發展研究中心企業研究所副所長袁東明指出，房企推進供給側結構性改革，不僅有利於行業去庫存，還將提升行業品質，創新行業價值，並促進新型城鎮化的發展。