學者：限租金升幅利弊兩難全

    【本報消息】立法會正在審議《修改民法典不動產租賃法律制度》，建議引入“暴利”概念，限制每次加租不得超過29.25%。有學者表示，政府行為限制市場加租幅度各有利弊，好處是確保市場穩定，維護中小企營商環境；壞處是損害業主利益，經濟向好、地產市道暢旺時業主傾向不續租，商戶被迫退場。規範租金升幅祇能在利弊中尋求合理平衡，保障業主、租客及社會整體利益。

    日前，《修改民法典不動產租賃法律制度》提案人在草案文本中建議租金調整機制參考物價指數和房地產市場狀況，由行政長官釐定加幅上限。提案人昨日再提議可引入《民法典》消費借貸合同中的“暴利”概念，即合同利息不能超出法定利率（○六年至今一直為9.75%）的三倍，意味着加租不能超過29.25%。

    加幅需要深入討論

    澳門經濟學會理事長柳智毅表示，澳門奉行自由經濟市場，政府擬引入租金管制條例，有一定現實根據，但對社會、經濟造成的影響有利有弊。儘管澳門是自由經濟體，但同時又是微型經濟體，經濟環境易大上大落。博彩業開放至今的發展歷程就是典型，當市場向好時，通脹、租金急升，但經濟轉差時，資產價格、租金均急轉直下，這樣對社會經濟平穩發展不利。

    至於租金管制是否與自由市場相違背，他認為，兩者不一定對立，發達資本主義國家中也有實施租金管制的經驗，可以參考，最主要是規範市場運作，最終達到平穩發展的目標，始終大上大落不是健康市場的表現。限制租金加幅，有助緩和近年各界對“地產霸權”的不滿，因租金加幅對中小企影響大，加租太多等於將中小企的利潤分給業主，無助中小企發展。倘引入租金管制，加幅上限仍要深入討論，平衡各方利益。

    未必出現易減難加

    有地產業者擔心租金管制導致租金“易減難加”，遇上逆市也不會減租。他表示，現實情況未必會這樣，以近年經濟深度調整為例，業主寧願減租留住租客。因經濟差，租客退租，業主難找到新租客承接，寧願減租與租客共度時艱。

    租金管制弊處是損害業主利益，對業主不公平。另外，當經濟向好時，受租金管制條例規定，業主最多祇能加租三成，但同期市場新簽租金已比舊租約高三成甚至更多。有更多高租金選擇下，業主傾向不與舊租客續約，即使舊租客願意付出更多租金，也會因違反法例而作罷。除非法例留下雙方自願協議加租幅度的彈性，惟這樣令租金管制難起作用。因此，訂立租金管制要考慮業主、租客及整體社會長遠發展，畢竟法例生效後不能朝令夕改，要思考不同經濟周期下或會衍生不同問題，從而平衡各方利益。