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中級階層壯大 樓市增剛需
2016-06-08 06:31
楊志光
中銀：
中級階層壯大 樓市增剛需
【本報消息】中銀澳門分行業務總監楊志光表示，樓價跟隨博彩毛收入高位回調三成後，泡沫已擠出大部分，現時處相對合理水平。隨着澳門中級階層壯大，為樓市提供剛性需求。但須留意十年後人口老化對樓市供求造成的潛在影響。
樓價收入比跌至11倍
楊志光表示，回歸以來經濟高速增長，人均收入增加，有居民、投資者的樓市有實在經濟數據支持。但○九年以後，樓價增速快過GDP增速，且供應單位偏向過千呎的大單位，導致成交價升量跌。
一四年中開始，博彩毛收入處跌勢，導致樓市量價齊跌，樓價由高位平均回落三成。隨着澳門整體經濟形勢變化，樓市出現整固，樓盤以剛性需求為主。經過一年多調整，樓價回到相對合理水平。
若按照聯合國調查報告標準，樓價與居民家庭年收入比超出八倍，即有泡沫。參考今年首季成交數據，平均樓價為480萬元，按照二人家庭月收入3.6萬元計算、一年收入43.2萬，則房價收入比為11.1倍，超出聯合國標準範圍，但已比一四年高峰16倍下跌不少。不過，澳門屬高度都市化，房價收入比稍高屬合理。
供款收入佔比跌近半
以供款比率計算，二人家庭收入3.6萬元，樓價480萬申請七成樓宇按揭、即336萬元，樓按利率2.3%、分三十年償還，月供約1.3萬元，約佔總家庭收入36%，比高峰的60%大幅調整。過去政府為樓市熾熱推出的樓市調控措施，現在看來實屬必要，如當時沒有調控措施，今次樓市調整會更痛苦。
按照統計數據，月收入超過1.8萬的居民約佔總人口52%。澳門博企中高層本地僱員已成主流，收入水平相對較好。澳門中層階級越趨穩固，為樓市需求提供支持。值得留意的是本澳人口結構變化情況，未來十年青壯年人口會由66.8%降至57.3%，老年人口將由目前的16%升至十年後23.3%，人口老化後，樓市供求也會出現變化。
澳門日報新聞
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