圖中紅色部分是政府批租地, 4幅黃色地塊才是私家地，佔整個地段僅5.6%
 
【‪‎土地鍊金術‬】益隆炮竹廠換地過程曲折離奇、案中有案，比聯生工業村變身「金峰南岸」更離奇，比當年林偉空手套白狼、地碎換主教山豪宅地更精彩，同時亦可見地產商胃口之大，並非一般蛇吞象咁簡單，堪稱澳門「土地戲法」的經典，沒有之一！
廉署報告披露，益隆爆竹廠佔地超過2.8萬平方米，絕大部分都是已失效的批租地及無登記土地，並非私產。九○ 年代地產商人蕭德雄和鄺達財從經營者鄧氏兄弟手中購入1,655平方米土地，佔整個地塊僅5.6%，卻想將整個土地段鯨吞當成己有，以此向政府換地。明知道澳葡政府1986年已登批示，宣告爆竹廠2.1萬平方米批地失效，為何回歸前後土地部門都好像中了障眼法、跟隨地產商起舞？為何2千年前司長歐文龍會批准商人吃掉大片公家地？這點有待廉署及司法機關查明。
拉鋸7年 澳葡政府講數叻
涉案商人與官方討價還價，整個商談換地過程拉鋸長達7年，從中可見澳葡政府數口都好精，如果不是涉案商人挑肥揀瘦、胃口越來越大，早已建成賣樓無得追。 報告透露，1995年業權人曾經想置換新口岸填海區土地，但被澳葡政府打回頭，只同意以氹仔北安土地作交換。業權人嫌北安地唔夠靚，談不攏索性拉倒，1997年提出在爆竹廠現址興建11棟42層高的商住項目，但申請未獲批准。同年底，又再申請置換望德聖母灣土地 ( 即龍環葡韻對開濕地 ) ，生意人算盤打得響，但你精我都唔笨，澳葡政府只同意置換9,417平方米土地，商人嫌太少，談判再度陷入膠著。
回歸後換大16倍
但到回歸後，換地談判突然打通關節，2001年特區政府將置換面積大幅增至15.2萬平方米，比澳葡政府開出的9,417平方米，竟多出16倍！即使涉案商人鄺達財因氹仔BT27地段 (即金利達花園) 放高與政府有補地價的糾紛，最後政府決定將退還的7700萬溢價金透過換地來找數，即使當時澳門地價比今日平好多，但也不會賤價至此，政府在無合理理由底下大幅讓步，很難洗清「放水」明益發展商的嫌疑。
如有神助！土地變細但賺得更多
更恐怖的是，人心不足蛇吞象，地皮越吃越大塊，發展商還不夠飽。蕭德雄旗下的聖母灣公司在2001年與政府簽署秘密換地協議後，翌年即將土地權益一分為二，小的一份留自家用，即B地段，佔地約5.3萬平方米；大份的A地段則賣予信德集團 (9.9萬平方米)，即時勁賺5億。
但這還遠遠未夠，即使土地賣出一大半變細了，只剩下35%左右 (見上圖) ，在「超高魔術師」的幻術底下，發展商還是有妙計賺得比原來更多。在前司長歐文龍被捕前幾個月，即2006年7月，B地段獲工務局放高至最多160米，地積比率由原來的3.5倍增至10倍，由此計算住宅建築面積超過53萬平方米，跟2001年原來批給的18萬平方米相比，名副其實三級跳。
但這還遠遠未夠，歐案爆破後，2007年5月聖母灣公司向工務局入則，竟然再次申請加大發展規模，再翻一翻，總建築面積超過96萬平方米。可能自知歐案後今時不同往日闖關機會不太，2008年該公司又改則，寧願「壯士斷臂」縮減規模，減至63.6萬平方米，但最後神力不再，不獲放行。由此可見，改朝換代後工務部門也不敢隨意變戲法，新司長劉仕堯確實壓下不少大案和大鱷。
 
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